Fotolia_33843287_SLe droit de l’aménagement urbain concerne les opérations immobilières poursuivant un objectif d’intérêt général à l’initiative d’une Personne Publique, conformément a l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.

En pratique, la Personne Publique confie la réalisation de l’opération d’aménagement à un aménageur dans le cadre d’une convention d’aménagement.

La qualification d’opération d’aménagement appartient au juge du fond et s’apprécie selon les critères suivants :

  • un objectif conforme à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme,
  • une compétence de la collectivité (opération d’initiative et sous contrôle public),
  • un objet (impact sur la ville), un périmètre, un programme d’actions matérielles portant sur des biens immobiliers (terrains, bâtis) avec notamment la réalisation de travaux et plus spécifiquement d’équipements publics, et d’actions immatérielles (coordination, impulsion, financement, gestion), des opérations foncières (achats, ventes, remembrements) et des moyens financiers (un bilan prévisionnel). »

 

Matériellement, la mise en œuvre de l’opération d’aménagement s’effectue en deux étapes : une maitrise foncière (1),  les outils juridiques d’aménagement (2).

1.      Une maitrise foncière

–          Les transferts de propriété des terrains appartenant aux personnes publiques

Les transferts de propriété de parcelles de domaines publics peuvent être décidés par décret en Conseil d’État (C. urb., art. L. 318-1, rédaction 18 juil. 1985).

Cette procédure est toutefois rare dans la pratique.

–          L’expropriation des parcelles

L a procédure d’expropriation se déroule en 2 temps :

Une première phase d’ouverture de la procédure ayant pour objet de démontrer l’utilité publique de l’opération

La seconde phase a pour objet de réaliser l’opération d’expropriation, c’est-à-dire le transfert de la propriété à la personne expropriante moyennant le paiement de l’indemnité d’expropriation.Amenagement avocats

De la décision d’initier une procédure d’expropriation à la réalisation effective du transfert de propriété, il peut être observé l’écoulement d’un délai allant de moins d’un an à plusieurs années.

Ce délai tient compte des diverses procédures d’enquêtes publiques, impliquant les actes de publicité ainsi que la participation du public.

En raison de la réticence des propriétaires expropriés, la technique de l’expropriation est souvent délaissée au profit de négociations parallèles menées par l’expropriant qui a pour objectif une maitrise foncière rapide, purgée de tous recours.

AB AVOCATS représente ses clients dans le cadre des négociations avec l’autorité expropriante ; AB AVOCATS assiste également ses clients devant les tribunaux, Juge administratif et Juge judiciaire de l’expropriation et ce, en vue de faire échec à l’opération d’expropriation.

A cet effet, il appartient aux propriétaires de formuler, le cas échéant, une demande d’annulation de la déclaration d’utilité publique en sus de l’annulation de l’arrêté de cessibilité des parcelles.

–          La préemption des parcelles

L’exercice du droit de préemption ouvert aux Personnes Publiques constitue un moyen efficace d’acquisition des terrains.

En effet, le mécanisme du droit de préemption permet à la Personne Publique ou au Délégataire de ce droit, de se substituer à l’acquéreur lorsque le propriétaire consent la vente de son terrain à un tiers acquéreur.

Le droit de préemption peut prendre deux formes

  • Une préemption à prix conforme (c’est-à-dire que la personne publique préempte aux conditions et prix fixés dans la déclaration d’intention d’aliéner) ;
  • Une préemption à prix non conforme (la personne publique préempte mais en proposant un prix inférieur, lequel peut être contesté devant le juge de l’expropriation, si le vendeur décide de poursuivre la vente).

avocat conseil Amenagement AB AVOCATS assiste ses clients sur le contentieux abondant du droit de préemption, devant le Juge administratif dans le cadre de la contestation des décisions de préemption, mais également devant le Juge judiciaire dans le cadre de la fixation du prix de vente, lorsque l’autorité préemptante, propose un prix inférieur à celui fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Il convient d’observer que le prix proposé par l’autorité préemptante s’appuie sur une estimation produite par France Domaine laquelle est trop fréquemment sous-estimée.

AB AVOCATS a la maîtrise des techniques d’évaluation des biens permettant aux propriétaires d’obtenir un prix de vente exprimant une juste indemnisation, c’est-à dire en rapport avec le prix du marché.

2.      Exécution de l’opération d’aménagement

–          Passation et exécution des conventions d’aménagement

En vertu du Code de l’urbanisme :

« L’État et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation. »

La réalisation de l’opération peut être confiée à des sociétés d’économie mixte, à des établissements publics, à des offices publics d’aménagement et de construction, ou à des offices publics d’HLM à compétence élargie, ou à des personnes privées liées par une concession d’aménagement.Avocat amenagement et conseil

La réforme portée par la loi n° 2005-809 du 20 juillet 2005, relative aux concessions d’aménagement a pour objet principal de fixer le  régime de ces contrats.

Désormais sont distinguées une procédure normale et une procédure simplifiée, dont le champ d’application respectif dépend :

  • d’une part, du degré d’implication financière du concédant et des autres personnes publiques,
  • d’autre part, de l’importance du recours à l’expropriation et au droit de préemption.

La procédure des articles R. 300-4 à R. 300-10 nouveaux ne vise que les concessions pour lesquelles le concessionnaire est rémunéré substantiellement par les résultats de l’opération d’aménagement.

Quant aux autres concessions, elles paraissent relever des marchés de services.

Les concessions d’aménagement sont ainsi soumises aux principes de la publicité et de la mise en concurrence des offres.

Aux termes de l’article L. 300-4, al. 2 du code de l’urbanisme :

«  L’attribution des concessions d’aménagement est soumise par le concédant à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État. ».

AB AVOCATS est compétent pour contester l’éviction des candidats à un appel d’offre, ou l’attribution d’une convention à une personne ne respectant pas le cadre légal de l’opération d’aménagement.

–          Les clauses réglementaires des concessions à l’égard des tiers sont opposables aux tiers

Conformément à la jurisprudence du Conseil d’État concernant les contrats administratifs, les tiers peuvent contester devant le juge de l’excès de pouvoir les clauses réglementaires (fixation des redevances, clause prévoyant l’exercice du droit d’expropriation, etc…).

AB AVOCATS intervient à vos côtés pour contester devant le juge administratif, l’exécution des clauses réglementaires des conventions d’aménagement, ou pour solliciter la résiliation de ces conventions.

–          Documents de cession des  terrains

En vertu de l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme :

Amenagement conseil avocat« Les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des zones d’aménagement concerté font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. 

Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d’usage par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas. 

Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. »

En pratique, l’établissement d’un cahier des charges revêt une importance particulière.

En effet, le cahier des charges délimite notamment la constructibilité des terrains inclus dans le périmètre de l’opération.

Ce document est obligatoire dans les zones d’aménagement concerté et s’applique à toutes les ZAC non supprimées.

Les règles du cahier des charges sont opposables aux demandes de permis de construire.

–          Contrats de cessions de terrains et droits de construire

Contrairement à la réglementation des lotissements, la commercialisation des terrains inclus dans les ZAC peut être effectuée avant l’achèvement des travaux d’équipement.

L’article 4 de la loi SRU du 13 décembre 2000 a ajouté au Code de l’urbanisme un article L. 111-5-3 en vue de protéger les acquéreurs de terrains désireux de construire.

La mention du descriptif du terrain, résultant d’un bornage, doit être inscrite dans la promesse de vente ou le contrat, si ledit terrain est issu d’une division dans une ZAC.

Il incombe aux acquéreurs d’être particulièrement vigilants sur la régularité des opérations administratives effectuées en amont de la vente.

En effet, la nullité peut affecter la vente.

Ainsi, l’annulation d’une ZAC au motif d’une contrariété avec les règles d’un plan local d’urbanisme est susceptible de contaminer l’acte de vente des terrains.

La rétroactivité de cette annulation prive alors la vente de sa base légale.

AB AVOCATS conseille ses clients engagés dans une opération acquisition de terrains issus d’une opération d’aménagement et ce, en contrôlant la parfaite régularité de l’ensemble de l’opération d’aménagement.

–          Modification et fin des opérations

En principe, une modification du cahier des charges peut intervenir à tout moment lorsqu’aucune cession n’est intervenue avant la modification.

En revanche, si une cession a été réalisée, son ou ses bénéficiaires peuvent invoquer, sur le plan civil, les droits qu’ils tiennent de leur titre.

La modification des documents d’urbanisme implique nécessairement l’accord du ou des propriétaires s’étant fait attribuer leurs parcelles.

En vue de sécuriser davantage l’opération, AB AVOCATS conseille ses clients aménageurs afin de ne pas les voir conférer de droits acquis aux attributaires de parcelles dans les zones opérationnelles et que soit mentionner expressément dans les actes, le caractère purement  indicatif des documents constituant le dossier de la zone (périmètre, équipements publics, règles de construction, etc…).

AB AVOCATS vous conseille et vous assiste :

Maitrise foncière

  • Droit de délaissement
  • Emplacement réservé
  • Droit de préemption
  • Expropriation

Opération d’aménagement

  • Zone d’aménagement concerté
  • Plan d’aménagement d’ensemble
  • Lotissement
  • Périmètre de restauration urbaine
  • Zone d’urbanisation future
  • Convention publique d’aménagement
  • Modification des documents
  • Caducité des documents

Cession des terrains

  • Droits de construire
  • Cahiers des charges
  • Règlement de lotissement
  • Vente par tranche
  • Garantie d’achèvement
  • Recollement