Le bail commercial

Le bail d'habitation

Le bail commercialLe décret du 30 septembre 1953 codifié dans le Code de commerce constitue un véritable statut des Baux commerciaux.

Le Bail commercial est une convention par laquelle le Bailleur met tout ou partie d’un immeuble à la disposition d’un tiers, appelé Locataire ou Preneur pour une durée déterminée, moyennant un certain prix et selon certaines conditions.

Le Bail commercial obéit à une législation complexe, encadrant les relations Bailleur-Locataire et dont certaines règles sont d’ordre public.

Entrent dans le champ d’application du décret du 30 septembre 1953, les baux répondant à la définition légale.

Ainsi, il peut être identifié quatre conditions à remplir :

 

  • Nécessité d’un contrat de bail
  • Existence d’un immeuble ou un local  dans lequel un fonds est exploité. Ces dispositions concernent aussi les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce ainsi que les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.
  • Exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Il doit y avoir dans l’immeuble ou le local un fonds exploité, appartenant à un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise accomplissant ou non des actes de commerce, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.
  • Le Locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers pour les lieux loués.
  • Cependant, peuvent être soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux, des baux qui normalement ne rentreraient pas normalement dans cette catégorie, sauf à être soumis à un autre régime impératif auquel les parties ne sauraient déroger.

    La législation en matière de baux commerciaux n’exige aucune forme particulière quant à sa validité, sous réserve du respect de la législation en matière d’urbanisme qui impose des conditions de forme.
    1. La durée du Bail peut être librement fixé par les parties, sauf à respecter une durée minimum de 9 années conformément aux dispositions du Code de commerce.

    Il est précisé que les parties doivent impérativement fixer une durée, la loi interdisant d’établir un bail à durée indéterminée.

    Préalablement à la conclusion du Bail, le Bailleur est tenu d’une obligation d’information à l’égard du futur Preneur.

    Bail commercial conseil avocat2. Les obligations précontractuelles du Bailleur lui imposent de communiquer à l’acquéreur l’ensemble des informations en matière de santé publique et d’environnement.

    Ainsi, le Bailleur a une obligation d’information en matière d’amiante, de saturnisme, de termites, de légionellose. Il devra également informer le Preneur des risques naturels et technologiques.

    Le Bail conclu produit ses pleins effets à l’égard des parties qui ne peuvent s’y soustraire, lesquelles doivent alors respecter l’ensemble des obligations conventionnelles et législatives leur incombant.

    3. Les obligations du Bailleur durant l’exécution de la convention de bail sont déterminées par le Code civil qui lui impose de délivrer au Preneur les locaux en bon état et dans le délai imparti.

    Cette obligation implique d’obtenir les autorisations nécessaires afin de permettre au Locataire d’user, conformément à sa destination, du bien loué.

    Sauf à en disposer autrement à la convention de bail, le Bailleur a l’obligation d’entretenir le bien loué partant, prendre en charge les réparations nécessaires à maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués ; de même, le Bailleur est tenu des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

    Le Bailleur doit également rendre l’immeuble conforme aux normes d’hygiène et de sécurité exigées par l’Administration. Cette exigence s’impose à ce dernier, même en cas de clause contraire, en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

    4. Les obligations du Locataire sont également déterminées par le Code civil qui lui impose d’user de la chose en bon père de famille,c’est-à-dire de l’occuper de façon paisible et sans nuisance à l’égard des tiers et d’exploiter le fonds de manière continue et ce jusqu’au terme du Bail.

    avocat bail commercialLe Preneur est tenu de conserver les locaux en bon état d’entretien pendant la durée du Bail en l’absence de convention contraire, assurer les réparations locatives ou les menus entretiens (à titre d’exemple, les réparations relatives aux cheminées, portes, fenêtres, parquets etc…)

    Le Preneur doit répondre des réparations et des pertes survenant pendant la jouissance afin de rendre la chose en bon état de réparation locative.

    A cette fin, le Locataire réalise les travaux de sécurité prévus par l’Administration lorsque le Preneur s’est obligé à prendre les lieux en leur état actuel.

    Par ailleurs, le Locataire doit payer le loyer aux termes fixés ainsi que les charges et prestations lui incombant.

    Il pèse également sur le Preneur une obligation d’information, à l’égard du Bailleur, concernant les risques que fait encourir la nature de l’exploitation sur le bien mis en location.

    En outre, le Locataire se doit de respecter la destination des lieux loués puisqu’en principe il ne peut exercer un commerce différent de celui défini à la convention de bail, la déspécialisation constituant toutefois une exception à ce principe.

    5. La déspécialisation est le droit accordé au Preneur d’étendre son activité à des domaines non prévus par la convention de Bail.

    Le Preneur peut ainsi élargir son autorisation soit en ajoutant aux commerces autorisés des activités connexes ou complémentaires, cette procédure étant désignée sous le vocable «  déspécialisation partielle » (pharmacie et vente de parfums, produits frais et surgelés), soit en changeant totalement d’activité, laquelle est alors déclarée être une « déspécialisation plénière ».

    La déspécialisation plénière impose au Preneur de formuler une demande d’autorisation auprès du Bailleur.

    En revanche, il est indiqué qu’en matière de déspécialisation partielle, seule la notification du projet au Bailleur suffit.

    6. La pratique du « pas-de-porte », consistant pour le Preneur à verser une somme d’argent au Bailleur, vise à compenser financièrement la perte de valeur de l’immeuble en raison du droit au renouvellement du Locataire et de l’indemnité d’éviction qu’il devra verser pour récupérer le local.

    Cette pratique emporte des conséquences fiscales selon que la somme versée est qualifiée de supplément de loyer ou d’indemnité destinée à réparer un préjudice.

    7. Le dépôt de garantie a pour objet de garantir la réparation éventuelle du préjudice du Bailleur en cas d’inexécution des obligations du Preneur ; il est matérialisé par le versement de loyers d’avance.

    Le montant du dépôt de garantie est librement déterminé par les parties.

    Cependant, la loi impose que cette somme porte intérêts au profit du Locataire lorsque son montant est supérieur à deux termes de loyer.

    8. Le montant du loyer est librement fixé au Bail initial, aucune limitation réglementaire ou législative n’affecte la décision des Bailleur et Locataire contractant pour la première fois.

    Cependant, le montant du loyer peut varier en cours d’exécution du contrat de Bail au moment d’un renouvellement, d’une révision, ou par le jeu de l’indexation.

    9. La révision légale du loyer est d’ordre public, il n’est donc pas possible d’y déroger conventionnellement.

    Bail Commercial conseil avocatsCette révision offre la faculté au Bailleur ou au Preneur qui l’invoque d’obtenir la une modification du montant du loyer avec la finalité de faire correspondre le prix du Bail à la valeur locative.

    Aussi, cette possibilité de révision légale du loyer peut être invoquée tant par le Bailleur que par le Locataire.

    Cependant, la demande de révision du loyer ne peut intervenir qu’au terme d’un délai de trois ans à compter de la date d’entrée en jouissance, tous les trois ans ou du point de départ du Bail renouvelé.

    Toutefois, en présence d’une clause d’indexation stipulée au contrat de Bail, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement.

    De même, les parties sont libres de réviser le loyer d’un commun accord en dehors du délai légal.

    Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux.

    Cependant, son montant est plafonné. La révision ne peut ainsi excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires à moins qu’une modification matérielle des facteurs locaux ne soit intervenue, telle une augmentation de la population du quartier par suite d’une construction nouvelle ou l’ouverture d’une station de métropolitain.

    Le Preneur et le Bailleur peuvent avoir stipulé une clause d’indexation dans la convention de Bail qui permettra de réviser le montant des loyers en cours d’exécution.

    10. La valeur locative coïncide au jeu de l’offre et de la demande, en prenant en compte cinq critères :

    • les caractéristiques du local considéré (surface, volume, commodité, accès…)
    • la destination des lieux
    • les obligations respectives des parties (répartition des charges)
    • les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier, activités du voisinage…)
    • les prix couramment pratiqués dans le voisinage (éléments de comparaison).

    11. La révision conventionnelle, permet de faire varier le montant du loyer en fonction des variations d’un indice convenu dans le contrat de Bail.

    Elle a pour objet de protéger les parties contre les risques d’érosion monétaire.

    L’indice choisi par les parties doit être établi sur des biens, produits ou services ayant une relation directe soit avec l’objet de la convention soit avec l’activité de l’une des parties.

    En cours d’exécution du contrat de Bail le Preneur peut vouloir sous-louer ou céder le Bail.

    12 La sous-location est en principe interdite, sauf stipulation contraire à la convention de Bail ou accord postérieur du Bailleur.

    La sous-location ne fait naître aucune obligation réciproque entre le Bailleur et le Sous-locataire.

    Le Sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement du Bail.

    13. Une cession de Bail peut être opérée par le Preneur à condition que la cession de Bail n’ait pas été interdite dans la convention.

    En l’absence de clause interdisant la cession de Bail, toute cession ne saurait être interdite.

    Toutefois, sont interdites les clauses n’autorisant pas la cession dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. La Bailleur ne peut s’opposer à la cession de Bail.

    La cession de Bail emporte transmission du contrat de Bail à un tiers appelé le cessionnaire.

    Les parties peuvent également, en cours d’exécution, décider de mettre un terme au contrat de Bail en le résiliant.

    14. La résiliation de la convention de Bail, peut procéder de plusieurs mécanismes.

    La résiliation peut découler de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, respectant des conditions de mise en œuvre strictes, stipulées par la Loi et la convention.

    La résiliation résulte également d’une demande en justice, dénommée résiliation judiciaire, cette faculté étant ouverte aux parties dans l’hypothèse d’une inexécution des obligations découlant du contrat de Bail par l’un quelconque des cocontractants.

    La législation autorise la résiliation du contrat tous les trois ans au bénéfice du Locataire, la partie initiatrice de la résiliation devant alors délivrer un congé.

    15. Le congé doit être délivré au moins 6 mois à l’avance, par la partie ayant décidé de mettre fin au Bail pour la date d’échéance contractuelle, dans les conditions de forme prévues par le Code de commerce, soit par exploit d’huissier.

    A défaut d’accomplissement de cette formalité au terme du contrat de Bail, celui-ci se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Il peut alors y être mis fin à tout moment en respectant les prescriptions légales.

    Le Preneur destinataire de la notification d’un congé par le Bailleur, mais souhaitant renouveler le contrat de Bail, peut lui opposer son droit à renouvellement.

    Le Preneur a également la faculté d’effectuer une demande de renouvellement dans le délai de 6 mois précédant l’expiration du Bail ou à tout moment au cours de la reconduction.

    16. Le droit à renouvellement dont bénéficie le Preneur s’ouvre à l’expiration du Bail.

    Ce droit au renouvellement du Bail ne peut être invoqué par le Preneur que si ce dernier répond aux conditions fixées par la loi :

    • Le Locataire doit être titulaire d’un Bail soumis au statut
    • Le Locataire doit être de nationalité française
    • Le locataire doit être immatriculé  au RCS ou au Répertoire des Métiers
    • Le fonds doit être la propriété du locataire c’est-à-dire détenir une clientèle réelle et autonome et qui lui est rattachée en propre
    • Le fonds doit faire l’objet d’une exploitation effective, c’est-à-dire réelle et régulière, conforme à la destination.

    Le principe est que le Bail est renouvelé pour 9 ans aux clauses et conditions du Bail venu à expiration, le Bailleur ayant la faculté de proposer au Preneur la modification de certaines conditions.

    Le montant des loyers doit, au renouvellement du Bail, correspondre à la valeur locative, sauf accord des parties.

    Ainsi, le montant des loyers renouvelés est plafonné, sauf exceptions prévues par loi (bail expiré conclu pour une durée supérieure à 9 ans, disposition contractuelle contraire…)

    En cas de refus de renouvellement du contrat de Bail, le Bailleur peut être tenu de verser une indemnité dite d’éviction.

    L’indemnité d’éviction, est due par le Bailleur au locataire en cas de refus de renouvellement du Bail lorsque ce refus n’est pas motivé.

    17. L’indemnité d’éviction est destinée à compenser le préjudice subi par le Locataire en cas de refus de renouvellement.

    Ainsi, le Bailleur peut être tenu de verser une indemnité dite de « remplacement » et/ou une indemnité dite de « déplacement ».

    L’indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce appréciée selon les usages de la profession.

    L’indemnité de déplacement quant à elle, est équivalente à la valeur du droit au bail.

    Des indemnités accessoires peuvent également être versées afin d’indemniser le Locataire de divers frais tels les frais de déménagement et de réinstallation engagés par le Locataire.

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