le droit de la constructionLe droit de la construction est la branche du droit privé ayant pour objet les opérations de construction d’ouvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs.

Le corpus juridique du droit de la construction est disséminé dans plusieurs textes législatif et règlementaire, une partie importante des dispositions du droit de la construction étant rassemblé dans le Code de la construction et de l’habitation.

Le Code civil contient les principes de solution, communs aux constructions immobilières tel que :

  • la réglementation sur le louage d’ouvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs,
  • le droit commun de la vente d’immeuble à construire, du contrat de promotion immobilière,
  • le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé (art. 552 et s., C. civ. relatifs à l’accession immobilière).

AB Avocats Immobilier intervient en qualité d’Avocat Construction sur les problématiques développées à notre article.

1.       Le mécanisme de la responsabilité des constructeurs

La construction d’un ouvrage immobilier place l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage devant deux risques sérieux :

L’édification d’une constructionConstruction conseils droit
  • non conforme aux souhaits du maitre de l’ouvrage (en raison de l’incompétence du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité),
  • inachevée en raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur.
L’existence de malfaçons et autres dommages à l’ouvrage

Les dérives des acteurs de la construction ont conduit le législateur à intervenir pour réglementer ces opérations de construction.

A fin de pallier ces risque de mal façons et de non-conformité, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective des participants à l’acte de construire, parmi lesquels compte architectes, entrepreneurs, promoteurs et vendeurs.

Le droit des assurances garantit ainsi  l’effectivité de cette responsabilité soumise à assurance obligatoire.

Une obligation d’assurance, de dommage cette fois, pèse aussi sur les maîtres de l’ouvrage.

L’objectif de l’assurance dommage-ouvrage est de faciliter l’indemnisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des responsabilités intervenant dans le cadre du recours subrogatoire exercé par l’assureur du maître de l’ouvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité.

La responsabilité des constructeurs

Préalablement à la réception des travaux

Avocat constructionJusqu’à la réception des travaux, la responsabilité du constructeur peut être soit de nature contractuelle soit extra-contractuelle.

A cet égard, la responsabilité contractuelle qui s’applique aux constructeurs liés au maître de l’ouvrage par contrat suppose une faute du constructeur

Cette responsabilité comporte des causes exonératoires.

La responsabilité extra-contractuelle des constructeurs vise la responsabilité de l’entrepreneur en tant que gardien de l’ouvrage ainsi que celle des constructeurs non liés par contrat au maître de l’ouvrage.

Postérieurement à la réception des travaux

Le maître de l’ouvrage peut mettre en jeu la responsabilité de l’entrepreneur au titre de l’obligation de parfait achèvement.

Il s’agit d’une obligation contractuelle qui peut être mis en œuvre dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux.

Durant ce délai, l’entrepreneur doit :
  • exécuter les travaux et prestations de finition ou de reprise qui ont donné lieu à des réserves lors de la réception ;
  • remédié à tous les désordres signalés par l’administration. Ces travaux de réfection doivent être effectués dans le délai fixé par la personne responsable du marché ou, en l’absence d’un tel délai, trois mois avant l’expiration du délai de garantie.
  • procéder, le cas échéant, aux travaux confortatifs ou modificatifs, dont la nécessité serait apparue à l’issue des épreuves effectuées conformément aux cahiers des charges.

Le maître de l’ouvrage peut faire jouer la responsabilité ou garantie décennale à l’encontre de tous les constructeurs, sur lesquels pèse une présomption de responsabilité pour des vices cachés, présentant un certain degré de gravité.

En vertu des articles 1792 et suivants du Code civil, la garantie décennale couvre les :

« dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Cette garantie couvre également les :

« dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. »

En outre, le maître de l’ouvrage peut poursuivre les constructeurs sur le fondement de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Cette garantie couvre les vices affectant en principe les éléments « d’équipement » dissociables d’une construction ».

Les Constructeurs sont débiteurs de cette garantie

Construction conseil avocatLa catégorie juridique du constructeur rassemble des personnes, professionnelles ou non, constructeurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun l’obligation légale de garantir le propriétaire ou le maître d’un ouvrage immobilier contre les désordres de construction.

Le constructeur est  celui qui réalise matériellement l’ouvrage ou dirige sa construction (architecte, entrepreneur général de construction) mais également toutes les personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat d’entreprise conclu pour la construction d’un ouvrage immobilier (bureaux d’étude technique par exemple).

La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de l’ouvrage ; c’est pourquoi le sous-traitant de l’entrepreneur du maître n’est pas tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil, alors pourtant qu’il participe au chantier de construction.

Il en est de même du conducteur de l’opération, ou du maitre d’ouvrage délégué.

La loi répute également constructeurs certains vendeurs tels que le vendeur d’immeuble à construire ou le particulier qui vend la maison construite de ses mains ou pour son compte aussi bien que le promoteur immobilier mandataire.

2. Les contrats de construction

En pratique, il est fréquent qu’un propriétaire d’un terrain charge un tiers d’y réaliser, pour son compte, une construction ou un programme de construction.

Cet objectif est réalisé par le biais de trois mécanismes contractuels alternatifs :
  • Le contrat de promotion immobilière, toutes les fois que le constructeur agit en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage ;
  • le  contrat de construction de maison individuelle, lorsque l’objet de la construction est une villa à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation comprenant au maximum deux logements destinés au même maître de l’ouvrage et dans lequel le constructeur n’agit pas en qualité de mandataire pour les opérations autres qu’administratives ;

Construction avocat conseilLe contrat de louage d’ouvrage réglementé par les dispositions des  articles 1787 et suivants du Code civil.

Ces contrats sont strictement réglementés par les dispositions juridiques du code de la construction et de l’habitation, et par d’autres dispositions légales.

AB AVOCATS conseille et assiste ses clients sur le montage contractuel d’une opération de construction ainsi que sur les incidences pratiques qui découlent de l’exécution ou l’inexécution de ces contrats.

AB AVOCATS vous conseille et vous assiste :

Responsabilité des contructeurs

  • Garantie trentenaire
  • Garantie décennale
  • Garantie biennale
  • Garantie de parfait achèvement

Suivi du chantier

  • Responsabilité des gardiens
  • Trouble anormal de voisinage
  • Dommages occasionnées aux tiers
  • Vice de construction
  • Défaillance des sous traitants
  • Expertise judiciaires
  • Réception des travaux

Contrats de construction

  • Maisons individuelle
  • Promotion immobilière
  • Vente en état futur d’achèvement
  • Marché d’entreprise
  • Bail à construction
  • Bail emphytéotique