FISCALITE DES PARTICULIERS

Déclarer et optimiser

 

IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux résidents français mais également dans certaines situations internationales.

Si la principale question pour l’établissement de l’IFI est aujourd’hui la valorisation immobilière, la question de l’impact des conventions internationales sur l’IFI réapparait avec notamment la nouvelle convention franco-luxembourgeoise.

 

IFI et valorisation

 

• La détermination des valeurs immobilières

 

Au 1^er janvier de l’année en cours, le contribuable doit être à même de justifier de la valeur donnée tant à des immeubles bâtis, qu’à des constructions en cours, à des terrains agricoles ou à des titres de société à prépondérance immobilière.

L’intervention du Cabinet ARTOIS AVOCATS permet de sécuriser les prises de décisions quant aux valeurs inscrites dans la déclaration mais également de constituer un dossier permettant, à posteriori et en cas de contrôle de l’administration, de justifier des valeurs retenues.

Pour ce faire, le CABINET use de plusieurs méthodes de valorisation, aussi bien celle par comparaison que celle par capitalisation prenant en compte la rentabilité des biens s’ils sont loués.

La méthode par comparaison est celle privilégiée par l’administration et elle nécessite d’avoir un large panel de ventes trouvés aussi bien via ETALAB que par le service de « Demande de valeurs foncières » (DVF) ou que par PATRIM ou encore par le biais du fichier des notaires de France ce que le CABINET ARTOIS est en mesure de vous fournir.

Mais la base de données ne fait pas tout et c’est surtout l’expertise en la matière du CABINET ARTOIS AVOCATS qui permet ensuite le travail de ces bases de données, l’application de coefficient de pondération, l’application d’abattements (location, résidence principale) ou de décote (travaux, spécificité du bien, démembrement, indivision, détention via des sociétés et clauses des statuts…) …

ARTOIS AVOCATS vous assistera dans ce travail et le dépôt de déclaration d’IFI sur la base de valeurs optimisées et justifiables.

 

• La détermination de la valeur des titres de sociétés détenant des immeubles

 

L’administration fiscale souhaite éviter que des contribuables n’éludent l’IFI en logeant leur patrimoine immobilier au sein de sociétés pouvant avoir d’autres activités opérationnelles.

Elle impose donc que le contribuable détermine une fraction imposable des parts de ces sociétés détenant des immeubles en effectuant le calcul suivant :

valeur des parts x valeur des actifs immobiliers imposables / actif brut de la société dans laquelle le redevable détient une participation directe.

Il convient bien évidemment de tenir compte des biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité opérationnelle au dénominateur.

Si ce calcul demande déjà une certaine agilité avec les chiffres, en cas de détention de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une chaîne de participation de sociétés, l’exercice se complique.

En effet, ce ratio doit être déterminé pour chaque niveau d’interposition en partant du plus bas et en remontant jusqu’à la société dont le redevable est associé.

Il convient de plus, d’opérer certains retraitements afin de tenir compte des dettes, passifs et impôts déductibles ou non déductibles.

Bien évidemment, tous les titres de sociétés sont concernés, qu’il s’agisse de sociétés françaises ou étrangères.

Le CABINET ARTOIS AVOCAT vous assistera donc pour déterminer non seulement la valeur de vos titres avec l’aide de votre expert-comptable mais déterminera également un coefficient correspondant au ratio immobilier de votre ou vos sociétés.

 

IFI et conventions internationales

 Tout d’abord il convient de tenir compte du fait que toutes les conventions fiscales ne visent pas l’IFI (avec la Chine, Singapour, la Belgique).

Par ailleurs, pour celles qui visent cet impôt, elles ont souvent été signées avant la loi française modifiant l’impôt sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière (IFI). En juillet 2018, Bercy a indiqué que dans tous les cas où la convention visait « l’impôt sur la fortune, les impôts futurs, de nature identique ou analogue », l’IFI entrait bien dans le champ de la convention.

Mais la question qui semble moins tranchée est la soumission à l’IFI des titres de société étrangères détenant des biens en France.

En effet, un espoir de non taxation à l’IFI plane sur les résidents Luxembourgeois comme cela ressort du Bofip mis à jour le 23 février 2021, dans lequel l’administration commente la convention signée le 20 mars 2018 entre la France et le Luxembourg.

Comme vu plus haut (2- valeur des titres de sociétés détenant des immeubles), les immeubles détenus par des sociétés entrent dans la base de l’IFI pour la quote-part de la valeur desdits titres se rattachant à la détention immobilière.

Cependant la nouvelle convention entre la France et le Luxembourg prévoit à son article 21 que la fortune constituée par les « biens immobiliers » visés à l’article 6, détenus par un résident d’un état contractant (Luxembourg) et qui sont situés dans l’autre Etat (France) est imposable dans cet autre Etat.

Cela signifierait à contrario que les autres éléments de fortune, tels que les participations dans des sociétés pouvant détenir des immeubles, ne seraient imposables que dans l’Etat de résidence (le Luxembourg).

La conséquence en serait pour les contribuables luxembourgeois qui doivent en principe soumettre à l’IFI leurs biens immobiliers situés en France que si ces biens sont détenus via des sociétés, ils en seraient dispensés. Reste à savoir si une renégociation prochaine des conventions conclues avec l’Irlande, les Pays-Bas et la Belgique, qui ne sont pas des conventions modèle OCDE, pourrait étendre ces mêmes avantages créant de ce fait des distorsions de situations entre les non-résidents.

L’analyse des évolutions de jurisprudence, la multiplicité et la complexité des règles fiscales rendent fort utile l’intervention d’un avocat fiscaliste qui vous permet de vous retrouver dans ces règles complexes et d’optimiser légalement l’impôt à payer.

 

IMPÔT SUR LES REVENUS

POURQUOI FAIRE APPEL AU DEPARTEMENT DROIT FISCAL DU CABINET ?

• Identifier les risques pour les maîtriser
• Sécuriser les prises de décisions dans un contexte d’évolutions législatives
• Optimiser et réduire la pression fiscale

Cette année, et à partir du 8 avril 2021 jusqu’à début juin, les contribuables devront déclarer leurs revenus 2020.

Voici les dates à retenir pour le dépôt des déclarations sont les suivantes :

• Jusqu’au 26 mai si votre département est compris entre le 01 (Ain) et le 19 (Corrèze)
• Jusqu’au 1er juin si votre département est compris entre le 20 (Corse) et le 54 (Meurthe-et-Moselle)
• Jusqu’au 8 juin si votre département est compris entre le 55 (Meuse) et le 976 (Mayotte).
• Jusqu’au 20 mai à minuit pour les déclarants en version papier.

 Or, la crise du COVID et les évolutions législatives rendent plus que nécessaire la sécurisation des éléments portés dans les déclarations des revenus.

 

• COVID ET DECLARATIONS D IMPÖT SUR LES REVENUS

 La crise du COVID va avoir des répercussions immédiates sur les déclarations des revenus 2020 déposées entre mai et juin 2021 par les contribuables.

• COVID et RESIDENCE FISCALE

Tout d’abord la première question qui se pose est de savoir si un non-résident, contraint par les circonstances sanitaires à rester sur le territoire français plus de 183 jours, peut être considéré comme résident fiscal français et taxé à ce titre.

Le Cabinet préfère, à la réception de demande d’information de la part de l’administration fiscale, prendre les devants en assistant ces clients et en les accompagnant pour demander le bénéfice de la tolérance administrative qui veut que le fait qu’une personne soit retenue provisoirement en France en raison d’un cas de force majeure ne soit pas de nature, pour ce seul motif, à la faire considérer comme y ayant établi son foyer permanent ou y ayant le centre de ses intérêts vitaux au sens des conventions internationales.

 

 

• COVID ET ABANDONS DE LOYERS

La loi de finances rectificative pour 2020 du 25 avril 2020, a mis en place un régime fiscal de faveur afin d’inciter les bailleurs à renoncer à percevoir les loyers.

Notre Cabinet accompagne les bailleurs soumis à l’impôt sur le revenu (revenus fonciers), dans la détermination des charges qu’ils sont en droit de déduire au titre des mois où ils ont renoncé à percevoir ces loyers (15 avril-31 décembre 2020 ou autre période).

De plus, s’il ne peut être reproché au bailleur de déduire des charges afférentes à un bien non productif de revenu foncier cela n’est pas vrai si l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur. Si c’était le cas il conviendra de démontrer les difficultés de trésorerie de l’entreprise.

Par ailleurs, un régime de crédit d’impôt a été mis en place par la loi de finances pour les abandons consentis au titre des mois de novembre et décembre 2021.

Au vu des impacts du COVID sur la détermination des revenus fonciers, le Cabinet assiste, dans ces cas complexes, les contribuables pour la détermination de leur revenu foncier net mais également dans l’éventuelle rédaction de « Notes Annexes » explicatives jointes à la déclaration.

• COVID et frais de télétravail et primes exonérés

 La loi de finances a prévu que les allocations versées par l’employeur au titre du télétravail à domicile en 2020 seront exonérées d’impôt sur le revenu, dans la limite de 550 euros pour l’année.

 Cependant l’option reste possible pour la déduction des frais réels à condition de bien transmettre tous vos justificatifs à l’administration fiscale.

La comparaison et l’optimisation retirée de ce choix peut être réalisé par ARTOIS AVOCATS.

Quant aux primes exceptionnelles (« prime Covid ») versée en 2020 aux salariés du secteur médical et social, elles sont également exonérées d’impôt dans la limite de 1 500 euros.

La prime de pouvoir d’achat (« prime Macron »), versée en 2020 aux salariés ayant perçu une rémunération inférieure à trois fois le Smic sur les douze mois précédents n’est pas imposable non plus mais dans la limite de 1 000 euros (2 000 euros si l’employeur met en Å“uvre un accord d’intéressement).

Enfin, les heures supplémentaires sont exonérées d’impôt dans une limite annuelle de 5 000 euros avec une possibilité de rehausser cette limite à 7 500 euros si ces heures supplémentaires ont été effectuées entre le 16 mars et le 10 juillet 2020.

 

• COVID et plafond de déductibilité des dons

Quant aux dons aux associations, la réduction de 75% jusqu’à 1 000 euros est instaurée pour 2020 et prolongée en 2021.

 

• LES TRAVAILLEURS INDEPENDANTS

 Des évolutions législatives récentes vont modifiées et complexifier les déclarations des travailleurs indépendants. En effet, il a été décidé de fusionner déclaration sociale des indépendants (DSI) et déclaration des revenus

Tout d’abord a été décidé de supprimer la Déclaration Sociale des Indépendants, ces derniers devant à partir de 2021 remplir un volet « social » spécifique qui figurera dans leur déclaration des revenus. C’est donc le fait de compléter ce volet social de votre déclaration qui permettra le calcul des cotisations et contributions personnelles recouvrés par l’URSSAF et des caisses de retraites des professions libérales.

Le Cabinet assistera ces indépendants lors de la souscription de leur déclaration afin qu’aucune mention ne soit omise, les cases n’étant pas obligatoirement pré-sélectionnées.

 

 

 

• EVOLUTION EN MATIERE SOCIALE POUR LES LOUEURS EN MEUBLE

Nouvelle particularité qui s’ajoute à celle précitée, la Loi de financement de la Sécurité Sociale a modifié les règles en matière de soumission aux Cotisations sociales pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Alors que seuls les loueurs professionnels (LMP) étaient soumis aux cotisations URSSAF antérieurement, depuis le 1^er janvier 2021, les loueurs en meublée non professionnels qui font de la location touristique y sont également soumis.

A compter du 1er janvier 2021, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime social des indépendants dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excédent 23 000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

• Ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile (sauf option contraire de leur part lors de l’affiliation pour relever du régime général des salariés) ;

• Ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020, JO du 15 décembre 2020

La détermination du caractère professionnel ou non de l’activité est donc fondamentale, en plus de la vérification du respect de l’ensemble des règles fiscales, juridiques et d’urbanisme qui s’appliquent à cette modalité de location.

Formateur auprès de Francis Lefevre Formation en matière de location meublée professionnelle ou non professionnelle, le CABINET ARTOIS AVOCATS sera a même de vous accompagner pour éviter les risques nouveaux que comporte ce statut en pleine mutation.

 

GERER UN CONTENTIEUX FISCAL

 Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste pour un contrôle fiscal ?

L’annonce d’un contrôle fiscal est toujours un évènement déstabilisant et stressant.

Aidé tout d’abord par son expert-comptable, le dirigeant doit rapidement faire appel à un spécialiste du contentieux fiscal.

 

En effet, n’ayant pas été partie prenante à l’élaboration des liasses ou documents fiscaux incriminés, son appréhension du dossier est objective et neutre.

De plus, l’avocat est formé aussi bien à la médiation qu’au contentieux et peut ainsi intervenir sur les deux tableaux en fonctions des forces et faiblesses de chaque dossier, de la détection d’éventuels vices de procédure et du souhait de ses clients.

Rompu à la pratique du contentieux, à l’opposition des arguments, à la joute intellectuelle que cela représente avec l’administration fiscale, ARTOIS AVOCATS met en œuvre toute son expertise pour défendre une interprétation favorable aux intérêts de son client.

De plus, le département Droit Fiscal du Cabinet ARTOIS AVOCATS est habituée à déterminer le meilleur moment pour négocier avec l’administration fiscale et à mener ces négociations après avoir identifié l’interlocuteur qualifié.

 

5 raisons de faire appel au département Droit Fiscal du Cabinet ARTOIS AVOCATS pour un contrôle fiscal :

• Sa compréhension et sa capacité à contrer les interprétation(s) de la loi faite(s) par l’administration fiscale
• Sa connaissance approfondie des évolutions jurisprudentielles ou législatives,
• Sa capacité à justifier d’une interprétation du texte de loi allant dans l’intérêt de son client,
• Son aptitude à identifier les vices de forme pouvant permettre des dégrèvements,
• Sa maîtrise de la procédure permettant d’éviter, grâce à une stratégie à long terme, que l’administration ne corrige elle-même ses erreurs.