Le droit d'urbanisme« Le droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles et des institutions établies en vue d’obtenir une affectation de l’espace conforme aux objectifs d’aménagement des collectivités publiques » (H. JACQUOT – Droit de l’urbanisme).

En pratique, le droit de l’urbanisme se décline principalement dans les domaines suivants :

  • Urbanisme réglementaire
  • Urbanisme opérationnel
  • Autorisations individuelles d’urbanisme
  • Fiscalité de l’urbanisme
  • Droit pénal de l’urbanisme.

 

 

 

 

1.      L’urbanisme réglementaire

Il s’agit pour les communes, établissements publics de coopération communale, ou de l’ETAT d’adopter, sur un territoire identifié, des normes ou servitudes d’utilisation des sols opposables aux demandes individuelles d’aménagement ou de construction.

Ces documents sont principalement :
  • les plans locaux d’urbanisme (PLU), qui ont remplacé depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite loi SRU) les plans d’occupation des sols(POS) ;
  • le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) des secteurs sauvegardés ou la Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), qui protègent tous deux le patrimoine ;
  • le schéma de mise en valeur de la mer ;
  • les cartes communales dans les petites communes délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admise.

En l’absence de Plan local d’urbanisme, le Règlement national d’urbanisme alors applicable, comporte notamment la règle de constructibilité limitée.

En pratique les difficultés liées au PLU donnent lieu à un contentieux abondant, en ce qu’il limite les possibilités de construction d’un secteur du territoire ou en ce qu’il impose des servitudes nouvelles.Avocats conseils urbanisme

AB AVOCATS vous assiste en amont du projet d’élaboration, de révision ou modification du PLU (phase d’enquête publique etc…), ainsi qu’en aval (approbation du PLU, contentieux devant le Tribunal Administratif).

2.      L’urbanisme opérationnel

Selon, le Dictionnaire de l’Urbanisme et de l’Aménagement (Merlin Pierre & Françoise Choay, Editions Presses Universitaires de France), l’urbanisme opérationnel regroupe « l’ensemble des actions conduites ayant pour objet la fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et immeubles existants (recomposition urbaine, réhabilitation, résorption de l’habitat insalubre) »

En pratique, l’urbanisme opérationnel se scinde en deux phases :

2.1. une phase de maîtrise foncière

  • Les principaux outils de maitrise foncière sont les suivants :
  • Droit de préemption urbain (DPU),
  • Droit de délaissement,
  • Expropriation pour cause d’utilité publique,
  • Zone d’aménagement différé (ZAD).

2.2. une phase de procédures d’aménagement, à titre principal

  •  Association foncière urbaine (AFU),
  •  Lotissement,
  •  Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Ces différentes phases sont strictement encadrées par le Code de l’urbanisme et donnent lieu à un contentieux abondant, s’agissant notamment de l’utilisation abusive du droit de préemption.

3.      Les autorisations individuelles d’urbanisme

avocat urbanismeIl s’agit de décisions administratives individuelles, créatrices de droits, autorisant des projets de construction ou d’aménagement.

Elles sont délivrées par le maire au nom de sa commune si celle-ci possède un document d’urbanisme (POS, PLU, carte communale) ou, à défaut, au nom de l’État.

Les principales décisions sont :
  • La décision de non opposition à déclaration préalable
  • Le permis de démolir 
  • Le permis de construire
  • Le permis d’aménager (remplaçant notamment le permis de lotir)
  • Le régime de ces autorisations d’urbanisme a été fortement remanié par une ordonnance en date du 8 décembre 2005 entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Le contentieux de ces décisions est quantitativement important et concerne principalement les décisions de refus de permis de construire qui sont contestées par les pétitionnaires, ainsi que les décisions d’octroi qui sont généralement contestées par les riverains ou associations poursuivant un objet urbain en relation avec le projet autorisé.

La recevabilité des recours contre ces autorisations est strictement encadrée par la loi.

AB avocats se tient à votre disposition pour éviter les pièges contentieux tant en demande qu’en défense.

4.      Fiscalité de l’urbanisme

Il s’agit d’une fiscalité qui s’applique aux opérations de construction et d’aménagement.

A la différence des taxes foncières et d’habitation qui grèvent la détention et l’occupation d’un bien, la fiscalité de l’urbanisme concerne la réalisation d’une construction nouvelle ou la restructuration d’une opération existante.

Elle a pour objectif de faire contribuer les constructeurs et aménageurs aux besoins en financement d’équipements publics.

Il s’agit principalement de :
  • Taxe locale d’équipement (TLE) remplacée, à partir du 1er mars 2012, par la taxe d’aménagement, ou la Participation pour voirie et réseaux (PVR) ;
  • Taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS) ;
  • Taxe pour le financement des Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (TDCAUE) ;
  • Taxe spéciale d’équipement du Département de la Savoie destinée à financer les travaux routiers nécessaires à l’organisation des Jeux olympiques d’hiver de 1992 (TSE) ;
  • Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD) ;
  • Redevance pour création de bureaux ou de locaux de recherche en Île-de-France (RBIDF) ;
  •  Taxe spéciale affectée au financement de certains établissements publics fonciers (Ouest Rhône-Alpes, Nord Pas-de-Calais, Basse-Seine).

D’autres participations d’urbanisme sont exigées en fonction de la spécificité des équipements publics rendus nécessaires par l’opération.

Il est distingué deux sortes de participation
§  Les participations ponctuelles (affectées à un équipement public déterminé)
  • Participation pour raccordement à l’égout public,
  • Participation pour la réalisation de parcs publics de stationnement,
  • Participation pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels,
  • Cession de terrains à titre gratuit (toutefois, cette participation qui a été déclarée inconstitutionnelle est devenue obsolète),
  • Participation des riverains en Alsace-Lorraine ou participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux.
§  Les participations sectorielles
  • Participation pour le financement de tout ou partie des voies nouvelles et des réseaux réalisés pour permettre l’implantation de nouvelles constructions
  • Participation au titre d’un programme d’aménagement d’ensemble dans un secteur intitulé précisément « en participation »
  • Participation pour le financement des équipements publics dans une zone d’aménagement concerté

Il faut observer qu’il ne peut être exigé un financement du même équipement à travers plusieurs taxes ou participations.

En outre, certaines contributions sont purement et simplement non cumulables.

AB AVOCATS se tient à votre disposition pour plus de précisions.

5.      Droit pénal de l’urbanisme

Avocats spécilisé urbanismeLe droit pénal de l’urbanisme concerne un volet quantitatif important du contentieux de l’urbanisme.

Il s’agit principalement de constructions édifiées sans autorisation ou sans respecter leurs dispositions qui sont jugées devant les juridictions répressives de l’ordre judiciaire.

Le tribunal correctionnel peut à cet égard ordonner une remise en état des lieux, assortie d’une astreinte.

Des moyens juridiques existent cependant pour faire échec à ces mesures.

AB avocats vous assiste également dans ce type de procédure pour vous protéger contre les risques éventuels d’une forte amende ou d’une démolition ordonnée par le Tribunal.

AB AVOCATS vous conseille et vous assiste :

Autorisations individuelles d'urbanisme

  • Instruction des autorisations d’urbanisme
  • Affichage des autorisations d’urbanisme
  • Refus des autorisations d’urbanisme
  • Retraits des autorisations d’urbanisme
  • Oppositions à déclaration de travaux
  • Certificats d’urbanisme négatifs
  • Décisions de sursis à statuer

Plan local d'urbanisme

  • Procédure de modification du PLU
  • Déclassement d’une parcelle
  • Retrait d’un emplacement réservé
  • Adoption d’un PLU

Droit pénal de l'urbanisme

  • Constatation des infractions
  • Régularisation de l’infraction
  • Défense devant le Tribunal correctionnel
  • Remise en état des lieux

Droit de l'aménagement

  • Droit de préemption urbain
  • Droit de préemption commerciale
  • Procédure d’expropriation
  • Zones d’aménagement concerté,
  • La réalisation des lotissements

Fiscalite de l'urbanisme

  • Participations et taxes d’urbanisme
  • Restitution de l’indu