La vente immobilièreAB AVOCATS IMMOBILIER, vous assiste sur l’élaboration de solutions amiables ou judiciaires, cependant qu’un différend affecte les relations entre les acteurs à la vente immobilière, litiges immobilier intéressant notamment :

  •  le refus de réitération de la vente immobilière,
  •  le sort de l’indemnité d’immobilisation, au défaut d’obtention de prêt immobilier,
  •  la délivrance d’un bien immobilier non-conforme aux stipulations contractuelles,
  •  le vice caché affectant le bien immobilier vendu,
  •  les manœuvres frauduleuses du cocontractant sur les qualités substantielles du bien immobilier cédé (le dol),
  •  la commission de l’agent immobilier indûment perçue,
  •  la responsabilité de diagnostiqueur (DPE, Plomb, Amiante…),
  • le calcul de la superficie des parties privatives vendues (Loi Carrez sur le mesurage),
  • le changement irrégulier de la destination du bien.

Les avocats du Cabinet AB AVOCATS IMMOBILIER, spécialisés en droit de l’immobilier sont à vos côtés à chaque phase de la vente immobilière, à l’aune du projet de la cession entreprise, à la prise de possession des lieux acquis ainsi que postérieurement à la réalisation de la vente ; les événements juridiques majeurs se déclinent comme suit :

1.  l’offre de vente immobilière,

2.  la promesse unilatérale de vente immobilière,

3.  la promesse synallagmatique ou compromise de vente immobilière,

4.  le dossier de diagnostic technique d’une vente immobilière,

5.  la vente de lot de copropriété.   (En savoir plus sur la copropriété)

En effet, la vente immobilière suit un processus qui s’amorce généralement par un avant-contrat dont il peut être de votre intérêt de confier la rédaction à un spécialiste en droit de l’immobilier, l’ « avocat immobilier » lorsque votre projet comporte des spécificités imposant l’opinion d’un professionnel averti.

Cette vente immobilière est initiée par le vendeur, lequel présente son bien sur le marché immobilier soit en sa propre qualité de propriétaire soit par l’entremise d’un intermédiaire immobilier : Agence immobilière ou Notaire.

Cette présentation d’un bien immobilier à la vente peut s’analyser comme une offre de vendre qui lie le pollicitant (l’offrant).

1. L’offre de vente immobilière est ainsi qualifiée, qu’autant que cet acte répond aux critères cumulatifs suivants : définitive, portée à la connaissance de son destinataire, complète et précise.

A défaut, les Juges peuvent être conduits, à l’examen des faits, à requalifier l’offre faite par le vendeur ou son mandataire, Agence immobilière ou Notaire, en une simple invitation à négocier.

La qualification de l’offre de vente est donc d’importance et ne consiste pas en un vain débat juridique.

L’offre à la rencontre de l’acceptation d’un candidat acquéreur pourrait fort bien constater la réalisation de la cession immobilière à laquelle s’est engagé imprudemment le propriétaire d’un bien immobilier.

2. La promesse de vente est l’expression de la volonté du vendeur de s’obliger à céder son bien à l’acquéreur laquelle, rédigée sous seing privée, doit être enregistrée à peine de nullité, au Centre des impôts dans le délai de 10 jours de sa date et ce, à l’initiative de la partie la plus diligente.

La promesse de vente est établie par acte sous seing privé ou par acte authentique.

Cette promesse est le plus souvent affectée d’un délai d’option, c’est-à-dire d’un temps limité durant lequel le vendeur ne peut rétracter son engagement.

Le candidat à l’acquisition n’est alors pas qualifié d’acquéreur tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat contenue à la promesse de vente.

Néanmoins, il peut être conduit, à la demande du vendeur, à verser à titre d’indemnité d’immobilisation, une certaine somme d’argent compris selon l’usage entre 5 à 10 % de la valeur du bien, le quantum de la somme immobilisée relevant de la négociation des parties à la convention.

A compter de la levée de l’option, les parties sont définitivement engagées à la vente, sauf à s’assurer que le délai de rétractation de 7 jours visé aux dispositions fixées à l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’habitation est effectivement écoulé.

L’acquéreur non professionnel bénéficie seul du délai de rétractation ou de réflexion, cette disposition ayant pour finalité de protéger le particulier qui acquiert son logement.

3. La promesse synallagmatique ou compromis de vente est la convention par laquelle le vendeur et l’acquéreur s’engagent  réciproquement à céder et à acquérir un bien à un prix déterminé.

Il est indiqué que le terme « compromis » est employé inexactement tant par le public que par certains professionnels puisque cette notion est définie en droit comme une convention par laquelle les parties recourent à un tiers pour arbitrer leur litige (art. 2059 et suivants du Code civil).

Quelle que soit l’expression employée à la conclusion d’une convention intitulée promesse synallagmatique ou compromis, les parties sont en principe irrévocablement liées, à moins d’avoir arrêté à leur acte une condition suspensive faisant dépendre l’existence du contrat à un événement déterminé, futur et incertain qui ne peut dépendre d’une partie.

Cette condition porte généralement sur l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire ou d’un état hypothécaire sans mention, voire sur la réitération de la vente par acte authentique.

Partant, la vente est alors suspendue à la réalisation du ou des événements définis par les parties, sans dépendre de la volonté du vendeur ou de l’acquéreur. A défaut, la condition suspensive est réputée nulle et de nul effet.

En outre, il est fréquent que l’acquéreur verse une somme d’argent au jour de la conclusion de la promesse ou du compromis de vente, dans les termes développés au paragraphe traitant de la promesse de vente.

De même, la convention peut enfermer une clause dite pénale, laquelle fixe de manière forfaitaire le montant des dommages et intérêts dus par celui qui manquera à son obligation.

La situation fréquemment constatée survient, faute pour l’acquéreur d’avoir sollicité un crédit dans les termes arrêtés à la convention, empêchant ainsi la condition suspensive, relative à l’obtention d’un prêt, de se réaliser.

Ce cas constitue une source abondante de contentieux, le vendeur se prévalant de la clause pénale pour tenter de percevoir les sommes versées au titre de la clause d’immobilisation ordinairement séquestrée entre les mains du Notaire.

 4. Le dossier de Diagnostic technique doit être fourni par le vendeur depuis le 1er novembre 2007, tant pour les promesses unilatérales que pour les promesses synallagmatiques dites compromis, et être annexé à cet acte de vente, conformément aux dispositions des articles L 271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Cette obligation d’avoir à communiquer tient à l’exigence légitime que le vendeur informe l’acquéreur des caractéristiques et de l’état du bien mis en vente. 

Le dossier de diagnostic technique contient les documents relatifs :

  • au risque d’exposition au plomb : la durée de validité est illimitée ou d’un an, suivant que le constat est positif ou négatif 
  • à la présence ou l’absence d’amiante : la durée de validité est illimitée 
  • à la présence de termites : la durée de validité est de 6 mois 
  • à l’état de l’installation intérieure de gaz : la durée de validité est de 3 ans
  • à l’état des risques naturels et technologiques : la durée de validité est de 6 mois
  • à la performance énergétique du bâtiment : la durée de validité est de 10 ans
  • à l’état de l’installation électrique : la durée de validité est de 3 ans 
  • à l’état de l’installation d’assainissement non collectif : la durée de validité est de 3 ans.

La sanction résultant de l’absence de communication de certains des états susmentionnés à l’acquéreur, consiste en l’inefficacité de la clause d’exonération des vices cachés au bénéfice du vendeur.

5. La vente d’un lot de copropriété appelle l’application de formalités particulières, tenant pour l’essentiel à l’information.            (en savoir plus sur la Copropriété)

Vente Immobilière avocat conseilEn effet, le vendeur doit faire mentionner expressément à l’acte conventionnel, réalisant ou constatant le transfert de propriété de son ou ses lots de copropriété, que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Par suite, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui l’ont modifié, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur s’il est expressément constaté à l’acte de vente que ce dernier en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

De plus, l’acquéreur du lot peut également exiger du propriétaire cédant de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.

Ainsi, préalablement, le syndic adresse au Notaire chargé de recevoir l’acte de vente, un état daté comportant trois parties, détaillé ci-après :

1° La première partie

le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues au syndicat, pour le lot considéré, par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs

d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

Cette information renseigne le vendeur sur sa situation relativement aux charges de copropriété, qu’elle soit débitrice ou créditrice.

2° La deuxième partie

le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’identique de la première partie, ce deuxième volet instruit sur la dette du vendeur envers le syndicat.

3° La troisième partie

avocat vente immobilièrele syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Cette troisième partie permet à l’acquéreur d’appréhender précisément l’étendu des engagements financiers lorsqu’il sera copropriétaire.

L’acquéreur est alors en mesure d’apprécier de manière pertinente le montant des charges à venir, lesquelles peuvent être particulièrement lourdes à supporter.

En outre, la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite Loi Carrez « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété » fait obligation au vendeur de délivrer une information essentielle à l’acquéreur.

Vente Immobilière avocats conseilsLe vendeur est en effet tenu, conformément aux dispositions de la Loi Carrez, de renseigner et de garantir l’acquéreur de la superficie de la partie privative du lot.

Aussi, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

La Loi Carrez dispose que le défaut d’information de la superficie porte le risque de nullité de l’acte, pouvant être invoquée par l’acquéreur.

Le bénéficiaire, en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Toutefois, la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot, entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Autrement dit, les mentions de superficie, conformes à la Loi de 1996, portées à l’acte authentique purgent la nullité.

Toutefois, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il y a lieu d’indiquer que la Loi Carrez précise que cette action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

A défaut, la déchéance du droit d’agir en diminution du prix est acquise, l’acquéreur ne pouvant plus alors prétendre à un remboursement du trop versé au vendeur. La Loi Carrez assure ainsi la sécurité des relations conventionnelles au-delà d’une année.

Il est un constat que cette protection est au service exclusif de l’acquéreur puisque si la superficie réelle est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

En tout état de cause, restent à définir les critères dont il convient de tenir compte et ceux à exclure pour déterminer la superficie.

Le Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété, éclaire sur les critères à retenir pour apprécier les dispositions de la Loi Carrez.

Ainsi, cette superficie est définie par le Décret en Conseil d’État à son article 47, lequel exclut du mesurage les caves, garages, emplacements de stationnement (Loi Carrez).

De même, le Décret d’application de la Loi Carrez, exclut du mesurage la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

Il n’est pas davantage tenu compte de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ainsi que des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

****

En conclusion, le bref développement sur la vente immobilière démontre l’existence de nombreux écueils pouvant surgir au cours de son processus, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

C’est pourquoi, le Cabinet AB AVOCATS met au service de ses clients les compétences de ses avocats afin d’anticiper ces difficultés ou de rechercher à leur profit, une solution amiable ou judiciaire au litige qui les occupe.

AB AVOCATS vous conseille et vous assiste :

Promesses de vente

  • Délai de rétractation
  • Condition suspensive
  • Vente forcée
  • Sort du dépôt de garantie
  • Clause pénale
  • Diagnostics
  • Pacte de préférence
  • Droits de préemption

Prix de vente

  • Prix lésionnaire
  • Prix réel et sérieux
  • Donation indirecte
  • Plus-value immobilière
  • Paiement à terme
  • Garantie du vendeur ou du prêteur

Ventes

  • Démembrement de la propriété
  • Lot de copropriété
  • Terrain à bâtir
  • VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
  • Saisie immobilière
  • Privilèges et hypothèques

Société civile

  • Constitution
  • Cession de parts sociales
  • Conclusion de bail
  • Retrait ou exclusion d’associé
  • Dissolution et liquidation

Agent immobilier

  • Validité du mandat
  • Rémunération
  • Respect des règles du démarchage à domicile
  • Responsabilité civile et pénale

Notaire

  • Validité et efficacité des actes notariales
  • Inscription de faux des actes authentiques
  • Remboursement du dépôt
  • Responsabilité civile et pénale

[/vc_column][/vc_row]