Le viager est une institution séculaire, introduite à l’origine du Code civil de 1804 aux articles 1968 à 1983.

Le contrat de vente en viager a pour objet la cession d’un bien immobilier à une personne, nommée, le Débirentier, lequel s’engage à verser une rente viagère au profit du vendeur, nommé le Crédirentier.

Autrement dit, la vente en viager est avant tout une vente immobilière respectant les conditions usuelles des cessions mais dont les modalités diffèrent.

Le Débirentier s’engage à verser périodiquement une rente durant la vie du Crédirentier.

En fait, la rente viagère, contrepartie de la cession à titre onéreux du bien immobilier, peut être constituée au profit d’un ou plusieurs Crédirentiers.

Fréquemment, les époux ou concubins exigent que la rente soit réversible en tout ou partie au profit du dernier survivant.

De plus, le vendeur en viager dispose d’une option lui permettant de céder son bien selon l’expression courante, « libre » ou « occupé ».

Cette formulation « libre » ou « occupé », exprime en fait le droit de jouissance que le vendeur peut se réserver sur le bien immobilier, la vente ne portant alors que sur la nue-propriété ; a contrario, l’acquéreur dispose de tous les attributs du droit de propriété soit l’usus, l’abusus et le fructus.

1. Le contrat de vente en viager respecte à peine de nullité l’ensemble des conditions générales de formation des conventions ainsi que les dispositions légales particulières des ventes d’immeuble.

Outre le respect de ces conditions, le contrat de vente en viager a nécessairement un caractère aléatoire.

L’aléa sur lequel porte la vente en viager tient notamment à l’espérance de vie du Crédirentier sur la tête duquel la rente a été constituée, l’absence d’aléa affectant la validité du contrat de vente en viager.

2. L’aléa suppose qu’à la conclusion du contrat, les parties ignorent quel sera le nombre de versements périodiques de la rente à effectuer, l’acquéreur devant ignorer la date du décès du vendeur.

Le Code civil dispose que le contrat de vente en viager créé sur la tête d’une personne morte au jour du contrat ne produit aucun effet.

De même, le contrat est nul s’il est conclu sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie dont elle décède dans les vingt jours de sa date.

3. Le prix de vente en viager est généralement constitué d’une somme versée au comptant, nommée « bouquet », majorée d’une rente viagère payée au choix des parties selon des échéances préalablement déterminées : mensuelles, trimestrielles, semestrielles, voire annuelles.

Le bouquet est fixé librement par les parties, lequel équivaut en pratique à 10 à 40 % de la valeur du bien.

Toutefois, les parties peuvent convenir amiablement qu’aucun capital ne sera versé par le Débirentier au profit du Crédirentier.

Ainsi, il est loisible d’aboutir à une vente en viager sans bouquet, moyennant le paiement d’une seule rente viagère.

En revanche, une vente immobilière en viager sans rente viagère n’est bien entendu pas concevable.

La fixation du montant de la rente est en principe libre mais son taux doit être fixé de manière raisonnable afin de respecter le caractère réel et sérieux du prix.

En pratique, la détermination de la rente viagère s’établit sur quatre critères :

• la valeur du bien,
• l’existence éventuelle d’un bouquet,
• l’existence d’un droit de jouissance réservé au Crédirentier,
• l’espérance de vie du Crédirentier.
• Le Débirentier s’engage à verser cette somme au Crédirentier régulièrement aux échéances prévues contractuellement et ce, jusqu’au décès du Crédirentier.

Par ailleurs, la diminution de la valeur de la rente résultant de l’érosion monétaire peut être source de difficulté pour le Crédirentier.

En effet, la rente constitue ordinairement un complément de revenu permettant de pallier la diminution des ressources reçues durant la retraite du vendeur.

Aussi, la Loi autorise-t-elle une révision haussière de la rente sous le contrôle du Juge, cette procédure ayant pour objet d’éviter un déséquilibre entre l’accroissement de la valeur du bien cédé et le montant de la rente versée au Crédirentier.

Ainsi, le taux de la rente peut-être réévalué en vue de l’adapter régulièrement, et même parfois automatiquement, aux fluctuations économiques actuelles.

4. La revalorisation de la rente viagère résulte de la Loi ou d’une stipulation contractuelle.

Ainsi, les parties peuvent convenir, de convention expresse, d’insérer une clause d’indexation.

Cette clause permet d’exiger que la rente soit réévaluée afin de maintenir une certaine équivalence avec sa valeur initiale au jour de la conclusion de la convention et ainsi pallier les effets négatifs de l’inflation.

Le choix de l’indice par les parties est en principe libre en matière de vente immobilière en viager.

Toutefois, certains indices ne permettent pas toujours d’écarter les risques nés de l’évolution de l’économie.

Cette évolution peut affecter l’indice choisi dans des conditions très différentes de l’ensemble de l’économie du bien vendu, tel le cas d’une rente indexée sur le prix du baril de pétrole.

Dans cette hypothèse, la loi plafonne le montant de la rente après indexation afin d’éviter que la rente indexée soit totalement déconnectée de l’équilibre initial défini par les parties à la convention.

Ainsi, le montant de la rente indexée ne peut être inférieur au montant qui serait atteint par une rente non indexée mais qui aurait subi des majorations forfaitaires légales.

Les rentes indexées peuvent faire l’objet d’une correction judiciaire lorsque des circonstances économiques nouvelles apparaissent et modifient ainsi l’équilibre du contrat.

Ainsi, le juge a la faculté de réviser la rente à la demande d’une des parties afin de préserver l’équilibre du contrat.

A défaut de stipulation contractuelle prévoyant l’indexation de la rente viagère, la Loi met en place une procédure de majoration forfaitaire.

Cette majoration forfaitaire légale s’opère de plein droit à la demande de l’une ou l’autre des parties.

Le taux de majoration légale des rentes viagères varie chaque année.

Ainsi, le taux de rente applicable aux rentes servies en 2011 est de 1,50 %.

5. Le non-paiement de la rente permet au Crédirentier la mise en œuvre de garanties légales ou de dispositifs de protection contractuels.

Le Crédirentier peut saisir les biens du Débirentier défaillant pour les faire vendre et employer une somme suffisante sur le produit de la cession pour le service de la rente et des arrérages.

Par ailleurs, il est d’usage d’insérer à l’acte de vente des garanties dites « conventionnelles », afin de garantir le Crédirentier contre le non-paiement de la rente.

A cet égard, le contrat de rente viagère peut contenir une clause de solidarité, laquelle joue en présence de plusieurs acquéreurs en autorisant le Crédirentier à poursuivre indifféremment l’un ou l’autre des Débirentiers en recouvrement pour la totalité des arrérages.

De même le vendeur, appréhendant l’insuffisance de solvabilité de son Débirentier, peut stipuler une clause de cautionnement.

Cette clause porte qu’une ou plusieurs personnes s’engagent à ce que son patrimoine réponde au profit du Crédirentier du paiement des arrérages en cas de défaillance du Débirentier.

En outre, le Crédirentier et le Débirentier peuvent stipuler une clause résolutoire en vertu de laquelle, à défaut de paiement des arrérages, le contrat est résolu de plein droit, le juge n’ayant alors que la faculté de constater l’existence de l’événement initiant l’acquisition de la clause.

6. Les obligations du Crédirentier

Le Crédirentier s’oblige à remettre le bien immeuble au Débirentier lorsque le viager est dit « libre ».

De même, le Crédirentier garantit le Débirentier des vices qui rendraient le bien impropre à l’usage auquel on le destine.

Le Crédirentier assume les charges et obligations incombant à l’usufruitier en cas de viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation ou réserve d’usufruit, sauf aux parties d’en disposer autrement.

7. Les obligations du Débirentier

Le Débirentier doit payer les arrérages de la rente aux échéances convenues au contrat de vente, au risque de voir le Crédirentier se prévaloir de la clause résolutoire qu’il est dorénavant d’usage d’insérer aux conventions de viager

Le Débirentier assume les charges et obligations incombant au propriétaire dans l’hypothèse d’une vente sans droit de jouissance ou d’usufruit au profit du Crédirentier.

En revanche, la vente en viager avec réserve de droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit au profit du Crédirentier engendre l’obligation pour le Crédirentier de répondre des charges résultant des réparations d’entretien, le Débirentier ne supportant que les grosses réparations.

Cependant, les parties ont la faculté de convenir à leur convention d’une autre répartition, le Crédirentier pouvant être tenu des seules charges locatives.

8. La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation permet au Crédirentier d’occuper le bien vendu.

Le droit du Crédirentier se cantonne à l’occupation personnelle et effective du bien vendu, sans faculté de percevoir du bien un revenu foncier ou de consentir à un tiers une occupation gratuite.

Le Crédirentier est autorisé à renoncer à son droit à tout moment, sous réserve d’informer son Débirentier 3 mois préalablement à sa renonciation.

Communément, il est porté à la convention que le Crédirentier bénéficie d’un accroissement de la rente en cas de renonciation à son droit de jouissance.

Le Débirentier doit respecter les droits de l’usager mais cela ne l’empêche pas de pouvoir aliéner le bien.

La vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation met à la charge des parties diverses obligations.

Ainsi, le Crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.

Il doit faire l’inventaire et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le passage de l’usager.

Il doit également se faire cautionner.

L’occupation du bien lui impose également de jouir de celui-ci en « bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire attentif, diligent et soigneux.

A cet égard, le Crédirentier est tenu d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire.

En effet, à défaut de convention contraire, la loi met à la charge de ce dernier les réparations d’entretien.

Aussi, le Code civil impute à l’usager l’obligation aux charges, tenant aux « petites » réparations visant l’entretien ordinaire et habituel de l’immeuble tels les travaux de rénovation d’une salle de bain…

Le Débirentier est tenu de respecter les droits de l’usager.

Il est également tenu en l’absence de convention contraire aux « grosses » réparations. Le Code civil vise les travaux sur « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières… » (article 606 C. civ.)

Ainsi, le Débirentier assume la charge des travaux d’envergure relatifs à la structure de l’immeuble (toiture, murs…) et qui sont nécessaires au maintien en l’état de l’immeuble.

9. La vente en viager avec réserve d’usufruit permet au Crédirentier d’occuper le bien ou d’en recueillir les fruits soit en matière immobilière, les revenus foncier.

Le Crédirentier peut faire le choix de se maintenir dans ledit bien ou de le louer afin d’en percevoir les loyers.

Le Débirentier doit respecter les droits de l’usufruitier mais cela ne l’empêche pas de pouvoir aliéner le bien.

La vente en viager avec réserve d’usufruit met à la charge des parties diverses obligations comparables à celles supportées par les parties en matière de droit d’usage et d’habitation.

Ainsi, le Crédirentier doit au moment de l’entrée en jouissance du bien prendre celui-ci dans l’état ou il se trouve.

Il doit faire l’inventaire et l’état des lieux afin de comparer l’état du bien avant et après le passage de l’usufruitier.

Il doit également se faire cautionner.

L’occupation du bien lui impose, tout comme en matière de viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation, de jouir de celui-ci en « bon père de famille ». Il doit ainsi se comporter comme un propriétaire attentif, diligent et soigneux.

A cet égard, le Crédirentier est tenu d’entretenir le bien. Il ne peut le détruire.

En effet, à défaut de convention contraire, la loi met à la charge de ce dernier les réparations d’entretien.

Aussi, le Code civil impute à l’usufruitier l’obligation aux charges, tenant aux « petites » réparations visant l’entretien ordinaire et habituel de l’immeuble tels les travaux de rénovation d’une salle de bain…

Le nu-propriétaire est tenu de respecter les droits de l’usufruitier.

Il est également tenu en l’absence de convention contraire aux « grosses » réparations. Le Code civil vise les travaux sur « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières… » (art. 606 C. civ.).

Ainsi, le nu-propriétaire assume la charge des travaux d’envergure relatifs à la structure de l’immeuble (toiture, murs…) et qui sont nécessaires au maintien en l’état de l’immeuble.