Comment agir contre un Syndic refusant de faire réaliser les travaux sur toiture de l’immeuble en copropriété ?

La circonstance tient de la carence du Syndic, lequel s’abstient d’accomplir ses obligations telles que définies par l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965.

En effet, la Loi dispose que le Syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.

En outre, cet article 18 de la Loi de 1965 dispose in fine qu’en cas de carence du Syndic à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

À cet égard, le Décret d’application de la Loi susdite précise que la carence du syndic est portée à la connaissance du Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en matière de référé, en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Le Décret précise que cette demande est formée par toute personne ayant intérêt, de sorte qu’un tiers à la copropriété est recevable à initier l’action, tel à titre d’exemple, un créancier (TGI Paris du 10 juin 2010).

En toute hypothèse, le demandeur doit être particulièrement vigilant sur la procédure, ce dernier devant effectivement porter sa demande devant le Juge des référés, lequel est seul compétent pour connaître de ces litiges.

Si le Juge référé fait droit à la demande, il fixe alors la durée de la mission de l’administrateur provisoire ou limite son intervention à la réalisation d’un ou plusieurs objets.

Autrement dit, la carence du syndic à faire entreprendre la réfection de la toiture de l’immeuble peut conduire le Juge à décider que la mission de l’administrateur provisoire prendra fin, soit au terme d’un délai par exemple de 18 mois, soit à l’achèvement des travaux de reprise.

Toutefois, la prudence requiert que la carence du syndic soit manifestement et suffisamment caractérisée, à défaut de voir la demande rejetée par le Tribunal.

Aussi, la Cour de cassation a refusé de nommer un administrateur provisoire, malgré le défaut de paiement d’une facture, la carence n’étant pas caractérisée (Civ. 3e, 12 nov. 2003).

En revanche, le Juge des référés a fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire en admettant que :

«  Si ces diligences démontrent que la carence du Syndic n’est pas établie, il n’en demeure pas moins que la société Cabinet Havre Saint Lazare Immobilier (Syndic) n’est pas parvenue à ce jour à obtenir des copropriétaires le règlement des appels qu’elle leur a adressés, que l’engagement de la S.C.I. CINKO (copropriétaire) présente un caractère assez flou et que l’intervention d’un administrateur judiciaire apparaît nécessaire pour assurer l’exécution de l’engagement dont il lui a seulement été donné acte », lequel tenait au paiement d’une somme de 13.748,38 € au profit de la société RC LACO, entreprise générale de maçonnerie ayant réalisé des travaux à la demande du Syndicat de copropriétaire condamné à payer cette somme à l’entrepreneur par une décision du 18 mars 2008 (TGI Paris 10 juin 2010)

En l’occurrence, il est fait grief au Syndic de n’avoir pas fait réaliser les travaux sur toiture alors que les provisions ont été appelées auprès des copropriétaires ; mieux, lesdits fonds sont à la disposition du syndic, lequel s’abstient de faire réaliser les travaux.

Partant, à s’en tenir à ces seuls faits, la carence du syndic est manifestement caractérisée puisqu’il peut être déduit de la question que la détention de fonds est intervenue suivant le vote de l’Assemblée générale des copropriétaires de travaux, sur présentation de devis d’entreprises concurrentes et ce, dans le respect des dispositions de la Loi de 1965 et de son Décret d’application.

Or, malgré la disponibilité des sommes utiles à l’exécution de la réfection de la toiture, le refus  implicite du Syndic à exécuter son obligation essentielle tenant notamment à pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble caractérise une faute grossière du mandataire.

La carence au cas d’espèce paraît manifestement et suffisamment justifie la saisine du Juge des Référés en vue de la désignation d’un administrateur provisoire.

Au préalable, il importera de mettre en demeure le Syndic par lettre recommandée AR, d’avoir à exécuter son obligation sous un délai de 8 jours, faute de prendre le risque de voir la demande rejetée.

À toutes fins utiles, il y a lieu d’indiquer que la désignation d’un administrateur provisoire par le Juge des référés n’emporte pas de facto la révocation du Syndic.

En effet, il est constant que cette compétence appartient à l’Assemblée générale des copropriétaires, seule à même de décider de cette révocation.