Cette question récurrente en matière de copropriété, source de nombreux litiges, a conduit le Législateur à légiférer afin de sécuriser les situations des vendeurs et acquéreurs dans le cadre de l’aliénation de lots de copropriété.

À cette fin le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 a inséré un nouvel article 6-2 au Décret n°67-223 du 17 mars 1967 d’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel dispose que :

« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1. Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur,
2. Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité,
3. Le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. ».

Il y a lieu de préciser que la mutation à titre onéreux visée à cet article 6-2 du Décret ne prend date envers le Syndicat ni au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente à l’Étude de notaire ni davantage à la date de publication du titre de vente à la Conservation des Hypothèques de situation de l’immeuble.

En fait, les règles de la copropriété ont une autonomie propre puisque la mutation n’est opposable au Syndicat des copropriétaires qu’au jour de la notification du transfert de propriété au Syndic, soit par les parties elles-mêmes, soit par le notaire instrumentaire et ce, conformément aux dispositions de l’article 6 du même Décret.

Le texte règlementaire détermine le contenu de cette notification, laquelle doit impérativement désigner le ou les lots de copropriété cédés, outre les nom, prénom et domicile de l’acquéreur.

Faute de satisfaire à ces dispositions, le Syndicat serait alors parfaitement recevable à former la demande de paiement des provisions sur charges à l’encontre du cédant, alors seul copropriétaire connu du Syndicat.

Il suit que le parfait accomplissement de la notification du transfert de propriété au Syndic, a pour conséquence que le vendeur reste tenu de verser, si elle n’a pas d’ores et déjà été payée, la provision exigible au jour de la cession au titre du premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale telle qu’énoncée précisément par l’article 14-1 de la Loi de 1965.

En revanche, les provisions hors budget provisionnel sont dues par celui des vendeurs ou acquéreurs copropriétaires au moment de l’exigibilité, lesquelles provisions en vertu de l’article 14-2 de la Loi de 1965, concernent :

1. les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,
2. les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance,
3. les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,
4. les études techniques, telles que les diagnostics et consultations,
5. et plus généralement les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble,
6. Les travaux de maintenance sont des travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Autrement dit, il importe de déterminer la date d’exigibilité des provisions y afférentes, c’est-à-dire le moment où la créance de la copropriété est effectivement liquide et exigible et ce, afin de déterminer qui du vendeur ou de l’acquéreur est tenu d’en payer le montant correspondant.

L’exigibilité de la provision hors budget étant arrêtée par l’Assemblée Générale lors du vote des travaux, il y a lieu d’examiner les procès-verbaux pour déterminer le débiteur de la créance de provision du Syndicat.

Néanmoins, les vendeur et acquéreurs peuvent, par hypothèse, convenir de modalités différentes de celles établies par les textes.

Cet accord ne peut être opposable au Syndicat des copropriétaires, lequel est recevable à poursuivre le recouvrement à l’encontre du débiteur de sa créance déterminé par la Loi.

À cette fin, le Syndic peut former opposition au paiement du prix à hauteur de la créance du Syndicat entre les mains du notaire.

Cette opposition produit alors le double effet de bloquer le prix de vente pour le montant de la créance du Syndicat et de constituer le privilège immobilier spécial du Syndicat.

À toutes fins utiles, il est ajouté que la taxe foncière et la taxe d’habitation sont dues à l’administration par le vendeur, étant donné que l’avis d’imposition vise la personne propriétaire au 1er janvier. Les parties à la cession peuvent néanmoins convenir d’une répartition de la charge fiscale au prorata temporis du jour de la vente au 31 décembre de l’année en cours.

Cet examen porte à susciter la plus grande vigilance des vendeur et acquéreur, lesquels doivent circonscrire précisément la créance du Syndicat avant leur engagement.