Sur l’établissement d’un cahier des charges des terrains aménagés en ZAC indiquant la surface de plancher du permis de construire.

• Sur l’établissement d’un CCCT

En vertu de l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme, la cession des terrains aménagés en ZAC doit obligatoirement comporter en annexe un cahier des charges indiquant, au minimum, « le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ».

Ce cahier des charges est approuvé par l’autorité compétente.

Ainsi, en l’occurrence, un CCCT, approuvé par l’autorité compétente pourrait indiquer la surface de plancher du permis de construire.

Ce document est joint au dossier de permis de construire (R. 431-23 du Code de l’urbanisme).

Ainsi, la surface de plancher indiquée dans le CCCT serait opposable au permis de construire (Cf : sur l’opposabilité d’un CCCT CE 16 nov. 1983. – CE, 18 mai 1984 – CE 25 juin 1975 ; CE 20 septembre 1991 – CE 31 mai 1995 ; voir également doctrine administrative (http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr) « Peut-on fonder un refus de permis sur la méconnaissance des dispositions du cahier des charges de cession de terrains d’une ZAC ? […] Réponse : Le non-respect des clauses du cahier des charges peut être à l’origine d’un refus. ».).

• Sur la détermination de la surface de plancher

Il convient de se référer aux PLU.

En effet, le cahier des charges ne peut pas prévoir une surface de plancher supérieure à celle résultant de l’application des règles du PLU.

Le Conseil d’Etat a, en effet, jugé que le cahier des charges ne peut pas déroger au document d’urbanisme applicable (CE 18 octobre 2000).

• Sur la modification du dossier de réalisation

La modification du dossier de réalisation ne doit pas compromettre le dossier de création de la ZAC, soit en l’occurrence le programme des équipements publics.

Autrement dit, la modification du dossier de réalisation est légale, dès lors qu’elle ne dénature pas l’objet initial de la zone d’aménagement concerté.

« Considérant que si l’association requérante fait valoir que la modification du programme des équipements publics porte suppression de plusieurs équipements initialement programmés, au nombre desquels un collège, une bibliothèque, une piscine et une salle de sport, il ressort des pièces du dossier que cette modification, motivée par l’évolution des besoins en équipements, n’entraîne pas de réduction de l’emprise affectée aux équipements publics et n’affecte pas l’objet de la zone d’aménagement concerté, à vocation d’habitat ; que, par suite, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que la délibération litigieuse serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation à cet égard » (CE 3 avril 2006)

« Considérant que les associations requérantes soutiennent que la modification du PAZ de la ZAC Arénas approuvée le 29 juin 1990 serait illégale d’une part en ce qu’elle se borne à fixer globalement la SHON qui peut être affectée à des projets, d’autre part parce qu’elle apportait à l’opération des changements substantiels ; qu’il ressort toutefois des pièces du dossier que la modification contestée est intervenue à une date où la plus grande partie de la ZAC, d’une surface hors œuvre nette totale de 195 000 m2, avait été aménagée ; qu’elle a ainsi pu légalement avoir pour objet de permettre l’affectation des superficies restantes à des activités tertiaires en réservant 15 % de la SHON autorisée à des équipements collectifs ; qu’elle n’apporte pas à l’équilibre de la ZAC des changements tels qu’ils justifieraient une nouvelle procédure d’enquête publique, que par suite les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la délibération approuvant la modification du règlement de la ZAC aurait été prise en violation des dispositions de l’article R. 311-10 du code de l’urbanisme ; qu’il suit de là qu’elles ne peuvent en tout état de cause se fonder, par la voie de l’exception, sur l’illégalité de ce règlement pour soutenir que le permis litigieux, pris sur son fondement, serait lui-même illégal » (CE 23 novembre 2005)

Toutefois, lorsque la modification affecte substantiellement l’objet de la ZAC – parce qu’il fixerait dans des termes impératifs une surface de plancher en relation avec son objet – le dossier de création de la ZAC devra être modifié.