Il est rappelé que le permis de construire doit respecter le dossier de réalisation de la ZAC.

Aux termes de l’article R.311.7 du code de l’urbanisme :

« La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone constitue un dossier de réalisation approuvé, sauf lorsqu’il s’agit de l’Etat, par son organe délibérant. Le dossier de réalisation comprend :

1. Le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone ; […]
2. Le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone ;
3. Les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement, échelonnées dans le temps. ».

D’une part, la été jugé certes que les modalités prévisionnelles de financement ne présentent pas un caractère réglementaire (CE, 3 nov. 1997).

« Considérant, en premier lieu, qu’en admettant même que le document intitulé « options économiques et financières » de la zone d’aménagement concerté du « Champ Gaillard » constitue l’énoncé des « modalités prévisionnelles de financement de l’opération échelonnées dans le temps « prévu par le c) de l’article R. 311-11 du code de l’urbanisme, un document de ce type est dépourvu de caractère réglementaire » ;

Toutefois, cette solution ne me semble pas transposable au programme des équipements publics :

« Considérant, en deuxième lieu, qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la délibération contestée remette en cause le programme des équipements publics de la zone d’aménagement concerté « Champ Gaillard » établi en application du a) de l’article R. 311-11 du code de l’urbanisme et approuvé par un arrêté du préfet de la Vendée du 23 septembre 1986 ; (CE, 3 nov. 1997)

« Sur le moyen relatif à l’implantation des constructions autorisées par les permis de construire attaqués :Considérant, d’une part, que si l’association requérante soutient que ces constructions, qui doivent être édifiées dans un secteur que le rapport de présentation désigne sous l’appellation « d’îlot C 3″, ont une implantation incompatible avec la localisation de l’espace vert figurant dans le programme des équipements publics à réaliser dans ce même secteur, elle n’apporte aucune précision permettant d’apprécier le bien-fondé de ce moyen » (CE, 6 déc. 1989)

Il en est de même du programme global des constructions à réaliser dans la zone.

En effet, d’une part, ce document est, en vertu de la loi SRU du 13 décembre 2000, obligatoirement approuvé par l’autorité compétente ;

D’autre part, contrairement aux modalités prévisionnelles de financement, le programme des constructions à réaliser dans la zone, complément au programme global prévisionnel des constructions figurant dans le dossier de création (R. 311-2 du code de l’urbanisme), mentionne la surface hors œuvre nette (SHON) globale de l’opération telle qu’elle figure dans le rapport de présentation du dossier de création , mais également la répartition entre les différentes destinations des constructions à édifier dans la ZAC.

Ainsi, on peut penser qu’un permis de construire devra respecter la surface globale de l’opération prévu dans le « projet de programme global des constructions ».

En effet, selon l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme :

« le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et règlementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ».

Toutefois, il est également permis de penser que le dossier de réalisation n’est pas opposable au permis de construire, dès lors que celui-ci n’a pas pour objet d’autoriser « une quelconque construction », ni « de définir des règles d’urbanisme ».(Voir par analogie avec l’acte de création d’une ZAC ; CAA Paris, formation plénière, 8 juillet 2008 ).

« Considérant que l’acte de création d’une ZAC prévu par l’article L. 311-1 précité a pour seul objet de définir le périmètre et le programme de l’opération ; que la délibération qui approuve lesdits périmètre et programme n’a pour effet ni d’autoriser une quelconque construction ni de définir des règles d’urbanisme ; que, depuis les modifications apportées aux dispositions du code de l’urbanisme applicables aux ZAC par l’article 7 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, rien n’interdit que la réalisation des équipements prévus dans une telle zone ne soit pas compatible avec le plan d’urbanisme en vigueur lors de la création de cette zone, cette réalisation ne pouvant alors intervenir qu’après la modification de ce plan ; que dans ces conditions, le Tribunal administratif de Melun a commis une erreur de droit en jugeant qu’une délibération créant une ZAC était illégale du seul fait que son rapport de présentation faisait état d’un programme de construction incompatible avec les dispositions du règlement annexé au plan d’occupation des sols en vigueur »

Sur la base de ce raisonnement, le permis de construire n’est pas sanctionné par le programme des constructions à réaliser dans la ZAC mais exclusivement par les règles du PLU.