La copropriété

AB AVOCATS IMMOBILIER assure la défense de vos intérêts de copropriétaire sur les litiges intéressant notamment :

    • les troubles de jouissance affectant votre lot privatif (infiltration d’eau, nuisance olfactive, nuisance sonore),
    • la contestation des charges de copropriété,
    • le calcul de la superficie des parties privatives cédées (Loi Carrez sur le mesurage),
    • l’annexion de parties communes de l’immeuble,
    • les troubles anormaux de voisinage,
    • l’annulation d’une assemblée générale ou d’une résolution,
    • les travaux irréguliers sur les parties communes,
    • le défaut d’entretien des parties communes,
    • la modification du règlement de copropriété.

1. Les parties privatives                (Cf. la vente d’un lot de copropriété)

2. Les parties communes

3. Le règlement de copropriété

3.1. les charges communes, dites générales

3.2. les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun

4. L’Assemblée générale des copropriétaires

En liminaire, il y lieu d’informer que malgré les réformes successives intervenues depuis les années 70, la copropriété reste gouvernée par les dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son Décret d’application n° 67-223 du 10 juillet 1965.

Cette Loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, voire en certaines circonstances aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

1.  Les parties privatives

Les parties privatives sont celles des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, sans que la Loi ne vienne en donner une liste précise.

Le règlement de copropriété détermine les parties de l’immeuble privatives ; à défaut ou en cas d’incertitude, il revient au Juge de préciser quelle partie de l’immeuble est privative retenant comme critère l’usage personnel, à moins que cette partie présente un intérêt pour la copropriété.

En pratique, il s’agit des appartements et locaux commerciaux ou professionnels auxquels sont attachées leurs annexes, telles que caves, parking, greniers ou combles.

A titre d’exemple, il peut être cité comme appartenant aux parties privatives :

les cloisons hors gros œuvre, les portes de communication des pièces intérieures, les revêtements des sols (parquet, moquette, carrelage…), les plafonds, les peintures, les canalisations des installations propres aux locaux privés, les châssis de fenêtres, la vitrerie, les volets, persiennes, la robinetterie, les canalisations d’eau à partir de la colonne montante ou jusqu’à la descente ménagère, etc.

2.  Les parties communes

Les parties communes sont celles à l’usage de tous les copropriétaires, la Loi de 1965 venant en préciser le contenu sans que cette liste légale des accessoires aux parties communes ne soit, selon la décision des Juges, une énumération limitative.

Copropriété avocat conseil

Ainsi, appartiennent en principe à la catégorie des parties communes :

      • le gros œuvre des bâtiments,
      • les gaines et têtes de cheminées,
      • les locaux des services communs,
      • les passages et corridors ;
      • les éléments d’équipement communs : les coffres, les interphones, les ascenseurs…

La Loi de 1965 précise que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

La particularité de la copropriété est que la quote-part des parties communes afférant à chaque lot de copropriété est intangible, de sorte que ce lot est irréductiblement composé d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune.

Ces données essentielles sont exprimées en tantièmes et annexées à un document dénommé l’état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété.

Toutefois, le propriétaire d’un lot a la faculté d’acheter une partie commune sous la condition d’obtenir l’accord de la copropriété réunie en assemblée générale s’exprimant à la majorité qualifiée ou à l’unanimité selon la nature des parties communes objet de l’acquisition.

L’acte fondateur régissant les rapports entre les propriétaires des lots est donc « le règlement de copropriété », auquel sont normalement annexés « l’état descriptif de division » et « l’état de répartition des charges ».

3.  Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété compte parmi les 3 actes obligatoires de la copropriété, lequel fait en principe l’objet d’une publicité foncière à la Conservation des Hypothèques dans le ressort duquel est situé l’immeuble.

Copropriété conseil d'avocatsLe règlement de copropriété est qualifié de convention tant par la Loi que par son Décret d’application, convention à laquelle chaque acquéreur souscrit en accédant à la propriété d’un lot, sans pouvoir en négocier les termes.

Autrement dit, l’acquéreur y adhère automatiquement en devenant copropriétaire.

Le règlement de copropriété détermine les droits et obligations des copropriétaires et gouverne les rapports entre d’une part, un copropriétaire et la collectivité et d’autre part entre les copropriétaires eux-mêmes.

Toutefois, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En outre, le règlement de copropriété fixe impérativement la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ces charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Cette quote-part s’apprécie en tantièmes, soit une fraction de l’ensemble des parties communes d’une copropriété exprimée en millièmes eu égard à la superficie et à la situation des lots.

Les copropriétaires sont alors tenus de participer aux charges de la copropriété réparties en charges communes et en charges issues des services et équipements collectifs.

3.1  les charges communes, dites générales

Ces charges générales visent celles nécessaires à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

À titre d’illustration, entrent en principe dans cette catégorie :

      • Les dépenses concernant le gros œuvre des balcons et terrasses à l’exclusion de la balustrade qualifiée de partie privative,
      • les dépenses de nettoyage de l’immeuble,
      • les dépenses de gardiennage,
      • les dépenses d’éclairage des parties communes,
      • les dépenses d’entretien des espaces verts,
      • les dépenses de ravalement,
      • les honoraires du syndic, etc.

3.2  les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun

Ces charges sont plus aisément identifiables par l’énoncé de la Loi de 1965 visant celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun.

Les charges de cette catégorie sont exposées aux fins d’apporter un confort à l’usage de la copropriété sans être nécessairement liées à la structure de l’immeuble.

Les copropriétaires sont tenus de participer à ces charges selon un critère d’utilité apprécié objectivement pour chaque lot, quand bien même il n’userait pas du service ou de l’équipement.

À titre d’illustration, entre en principe dans cette catégorie les dépenses liées à l’installation et à l’entretien  :

      • d’un interphone,
      • de l’ascenseur,
      • d’une antenne de télévision collective,
      • du chauffage collectif,

En principe, la répartition des charges communes et celles relatives aux services collectifs et d’éléments d’équipement commun ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, sauf circonstances particulières appréciées sous l’angle du critère d’utilité, tenant notamment à un changement d’usage d’une partie privative.

L’assemblée générale des copropriétaires est alors conduite à se prononcer selon les circonstances à l’unanimité, à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou encore à la majorité des voix exprimées.

4.  L’Assemblée Générale des Copropriétaires

L’Assemblée Générale des Copropriétaires compose avec le Syndic et le Conseil Syndical, un des trois organes du Syndicat de la copropriété.

Copropriété conseilChaque propriétaire d’un lot est de plein droit membre de l’Assemblée Générale et doit pouvoir être en mesure d’y participer.

Aussi, le Règlement de copropriété ne peut pas réduire la portée de ce principe en conditionnant par exemple la participation du copropriétaire à la condition de possession d’une quote-part minimum des parties communes.

Par exception, lorsque certains copropriétaires seulement ont la charge de certaines dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, le Règlement de copropriété peut prévoir que seuls ces copropriétaires prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.

Reste toutefois le principe général selon lequel chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix au sein de l’Assemblée Générale, correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

En tout état de cause, les décisions des copropriétaires s’expriment au cours des Assemblées générales réunies sur la convocation en principe du Syndic et ce, au moins une fois chaque année (art.7 du Décret n° 67-223 du 10 juillet 1967) ou toutes les fois que le Syndic le juge utile.

Cette convocation pour être valable doit nécessairement être envoyée au moins vingt et un jour précédant la tenue de l’Assemblée Générale, en précisant le jour, l’heure et le lieu de la réunion qui est nécessairement situé dans la commune d’implantation de l’immeuble, à défaut de désignation par le Règlement de copropriété.

La convocation doit mentionner clairement et précisément l’ordre du jour, c’est-à-dire exposer les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires, étant précisé que sont annexés à cette convocation les documents propres à éclairer les copropriétaires, tels que :

      • Documents comptables,
      • Conditions essentielles des contrats,
      • Devis des entreprises,
      • Projet de contrat du Syndic de copropriété,
      • Projet de modification du règlement de copropriété,
      • Projet de la résolution autorisant le Syndic à ester en justice.

Chaque copropriétaire ou le Conseil Syndical a la faculté d’exiger du Syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour, laquelle pour être prise en compte, doit être transmise au Syndic par lettre recommandée avec accusé-réception ou par télécopie.

Par ailleurs, il est constant que toute question ne figurant pas à l’ordre du jour sur lequel l’Assemblée est conduite à délibérer emporte la nullité de plein droit du vote.

En pratique, le jour de la réunion, le copropriétaire est convié à émarger sur la feuille de présence établie par le Syndic et certifiée exacte par le président de l’Assemblée des copropriétaires.

Par suite, l’Assemblée des copropriétaires désigne le Bureau composé :

– d’un Président désigné à la majorité des voix des présents ou représentés, le syndic, son conjoint, son partenaire pacsé ou ses préposés étant exclus de cette fonction ;
– d’un ou plusieurs scrutateurs ;
– d’un secrétaire chargé d’assurer notamment le décompte des voix, l’établissement du Procès-verbal de l’Assemblée…

L’Assemblée des copropriétaires régulièrement réunie est conduite à voter suivant cinq règles distinctes de majorité selon la nature de la question soumise au vote, à savoir :

– La majorité simple visée à l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, concerne les questions courantes, l’assemblée délibérant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ;

– La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, énoncée à l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, intéresse les questions limitativement énumérées à cet article, telles que :

      • l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ;
      • la désignation ou la révocation du syndic et des membres du Conseil Syndical ;
      • les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou règlementaires ;
      • l’installation d’un compteur d’eau froide divisionnaire…

À défaut d’obtenir la majorité requise, la résolution recueillant un tiers des voix favorables peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple énoncée à l’article 24 de la Loi.

Ce vote à la majorité simple intervient immédiatement.

Toutefois, il peut être décidé que cette question sera inscrite à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.

En outre, la résolution n’ayant pas remporté un tiers des voix de tous les copropriétaires peut donner lieu à une consultation à la majorité simple, sous réserve que l’assemblée soit convoquée dans le délai de 3 mois, pouvant être réduit à 8 jours si l’ordre du jour est circonscrit aux seules questions de l’ordre du jour précédent.

– La double majorité précisée à l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 est requise pour les questions capitales qui nécessitent que la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers de voix soient obtenus pour adopter la résolution portant notamment sur :

      • les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition…
      • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration…
      • les demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau…
      • la suppression du poste de concierge…

– La double majorité assouplie énoncée à l’article 26 in fine de la Loi du 10 juillet 1965, admet que les questions portant sur les travaux d’amélioration cités précédemment, ayant recueilli les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés et non de tous les copropriétaires, puissent être adoptées, à la condition d’être ratifiées lors d’une seconde assemblée générale convoquée à cet effet.

– L’unanimité visée aux articles 26 et 35 de la Loi du 10 juillet 1965 concerne les actes les plus graves de la copropriété tels que :

      • la suppression du chauffage central,
      • la transformation d’une cours commune en parking,
      • la modification de la jouissance des parties communes,
      • la modification de la répartition des tantièmes.

Au cours des délibérations, un Procès-Verbal d’assemblée est établi par le secrétaire de séance, généralement le Syndic et signé en fin de séance par le Président, le secrétaire et le ou les éventuels scrutateurs.

Dans les deux mois suivants l’Assemblée, le Syndic notifie ce Procès-Verbal aux copropriétaires défaillants ou opposants, lesquels disposent alors seuls d’un délai de 2 mois pour initier une action en nullité de l’Assemblée.

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Travaux en copropriété

      • Travaux collectifs
      • Travaux d’amélioration
      • Travaux individuels
      • Action en démolition
      • Contestation de la décision d’AG
      • Contestation du refus de l’AG

Parties communes et privatives

      • Modification de la destination
      • Acquisition par le Syndicat
      • Acquisition par un copropriétaire
      • Litige copropriétaire et Syndicat

Syndic de copropriété

      • Carence du Syndic
      • Contestation des honoraires
      • Nomination d’un administrateur
      • Changement de Syndic
      • Responsabilité civile et pénale

Charges de copropriété

      • Répartition des charges générales et spéciales
      • Modification de la répartition des charges
      • Clause abusive du Règlement de copropriété
      • Recouvrement de charges impayées
      • Contestation des charges
      • Charges impayées
      • Opposition au versement du prix de vente

Vente d'un lot de copropriété

      • Nullité de la vente
      • Loi Carrez : contentieux de la superficie
      • Répartition des charges cédant / cessionnaire
      • Sort des charges impayées
      • Opposition du syndic au versement des fonds
      • Droit de préemption
      • Publicité foncière

Troubles du voisinage

      • Responsabilité d’un copropriétaire
      • Responsabilité d’un locataire
      • Responsabilité du syndicat
      • Action judiciaire du syndicat

Notaire

      • Validité et efficacité des actes
      • Inscription de faux des actes authentiques
      • Remboursement des dépôts
      • Responsabilité civile et pénale