Le Code de l’urbanisme mentionne la liste des travaux soumis soit à permis de construire, soit à déclaration préalable, soit exemptés de toute formalité :
- la liste des constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (article R.421-9 du CU) ;
- la liste des constructions nouvelles dispensées de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme (article R.421-2 à R.421-8 du CU) ;
- la liste des travaux sur constructions existantes soumis à permis de construire (article R.421-14 à R.421-16 du CU) ;
- la liste des travaux sur constructions existantes soumis à déclaration préalable (article R.421-17 du CU).
Aussi, au vu du Code de l’urbanisme, toute construction nouvelle est soumise à permis de construire.
En revanche, les travaux sur constructions existantes demeurent exemptés de toute formalité, sauf exceptions tenant à la nature et à la consistance des travaux.
Il est donc nécessaire de distinguer la notion de construction nouvelle de celle de construction existante (1), et d’apprécier la nature et la consistance des travaux (2).
1.      Sur la notion de construction nouvelle ou existante.
Une construction nouvelle est une construction édifiée sur un terrain nu à bâtir ou dans le prolongement d’une construction indépendante existant sur ce terrain.
En l’occurrence, un critère matériel permet d’identifier la notion de construction existante.
Selon la jurisprudence la construction est existante, lorsque la plupart des éléments essentiels du gros œuvre -murs extérieurs, murs porteurs, charpente, toiture, planchers- d’une construction « existent » et qu’ils ne sont pas, en majeure partie, reconstruits par le projet.
Inversement, une construction dont l’état est tellement dégradé ou est si peu avancé qu’il n’est pas possible de la regarder comme étant existante.
De plus, la construction perd son caractère existant lorsque le projet a pour objet de reconstruire la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ou de la consistance des façades hors ravalement.
En second lieu, la jurisprudence dégage un autre critère juridique :
En effet, la qualification de construction existante implique que celle-ci soit régulière, c’est-à -dire qu’elle ait fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme.
Toutefois, par pragmatisme, la jurisprudence décide de ne pas appliquer le régime juridique applicable aux constructions nouvelles, lorsque les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de la construction existante irrégulière, ou qui ne prennent pas appui sur elle.
2.      Sur la nature et la consistance des travaux
2.1.      Sur la consistance des travaux
Dans l’immense majorité des cas, sont soumises à permis de construire, les constructions qui créent plus de 20m² de surface de plancher ou plus de 40m², lorsque la construction est située en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme.
En revanche, sont soumises à déclaration préalable :
- Les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface de plancher ou entre 2 et 20m² en zone urbaine du PLU, que le terrain supporte déjà une construction ou non,
- Les constructions de moins de 2m² qui ont une hauteur de plus de 12m.
2.2.       Sur la nature des travaux
Le Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable ou permis de construire les changements de destination d’une construction.
En l’occurrence, l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme prévoit les neuf destinations suivantes :
- Habitation,
- Hébergement hôtelier,
- Bureaux,
- Commerce,
- Artisanat,
- Exploitation agricole ou forestière,
- Industrie,
- Fonction d’entrepôt,
- Constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêts collectifs.
Le changement de destination relève en principe du régime déclaratif.
Un permis de construire est néanmoins nécessaire lorsqu’il est réalisé avec des travaux qui modifient, soit les structures porteuses, soit la façade.
Pour apprécier le changement de destination il convient de se reporter à la destination principale du bâtiment.
En effet, les travaux portant changement d’affectation d’un local qui est accessoire à un bâtiment principal n’emportent aucun changement de destination.
Il convient de préciser que l’appréciation du changement de destination est problématique, lorsqu’une construction est affectée à plusieurs usages, comme par exemple un casino qui peut ressortir de la destination du commerce ou de CINASPIC.